「不動産を売却するとき、どんな流れで進んでいくのだろう？」
はじめて不動産を売却しようと思っている人は、そんなお悩みをお持ちではないでしょうか？
不動産を売却する機会は、ほとんどの人にとって人生で一度あるかないかです。
事前に「どのような流れで進んでいくのか」、「どんな費用が必要なのか」、「注意点は何か」をご確認いただくことで、安心して売却を進めていくことができます。
こちらの記事では、売却するときの手順や必要な費用、注意点について詳しく説明しました。
まず、不動産を売却するとき、以下の表のように進んでいきます。
相場や費用・売却方法を事前に調べる
↓
不動産会社へ査定を依頼する
↓
媒介契約を締結する
↓
販売をスタートする
↓
買主と契約手続きを行う
↓
引き渡すための準備をする・物件を引き渡す
↓
確定申告を行う
この記事を読んでいただくと、こんなことが分かります。
・はじめての不動産売却でも、おおよその流れを理解できる
・各ステップの注意点が理解できる
目次
■不動産を売却するときの相場価格やかかる費用・売却方法について事前に調べる
・事前に相場価格を自分で調べてみる
・売却するときにかかる費用や税金を確認する
・売却方法を選ぶ
■不動産会社へ査定を依頼する
・高すぎる査定価格へ注意する
■不動産会社と媒介契約を締結する
・3つの媒介契約から自分に合った契約を選ぶ
・売り出し価格は慎重に決める
■販売を始める
・条件変更は速やかに
・内見の準備はしっかりと
■買主と契約手続きを行う
■引き渡しの準備をする・引き渡しをする
■不動産を売却するときの相場価格やかかる費用・売却方法について事前に調べる
・必要な書類を用意する
・建物の解体作業や搬出作業を行う
■確定申告を忘れずに行う
・事前に利用できる特別控除の内容を確認する
不動産を売却するときの相場価格やかかる費用・売却方法について事前に調べる
不動産には相場の価格があります。
また、どの売却方法を選ぶかでお手元に残せる金額も変わります。
さらに売却するときには費用がかかります。
事前に相場価格を自分で調べてみる
事前におおよその相場を調べることで以下のような2つのメリットがあります。
・ご自身の不動産の価値を客観的に評価できる
・高すぎる査定額を提示されても、その査定額に振り回されなくなる
不動産の売却がうまくいかない最も大きな理由は「相場を無視した金額」で売りに出すことです。
ある程度の相場観を養うことで、売れない金額で販売することを防ぐことができます。
また、不動産会社から提示される査定額が妥当な金額か判断することもできるようになります。
相場の価格はインターネットで調べることができます。
私は「不動産ライブラリー」というサイトを利用することをお勧めします。
不動産の相場は、似たような条件の不動産が過去にいくらで売買されているかを調べることで確認することができます。
つまり、取引された事例を見ることで確認できます。
不動産ライブラリーでは「所在地」「道路条件」「新築年月日」「取引時期」など、必要な情報が掲載されており、最大のメリットは「実際に成約した金額」が記載されていることです。
実際に売りに出したときに売れる可能性が高い、信ぴょう性の高い金額だとお考え下さい。
不動産ライブラリーの使い方や、他の相場価格の調べ方を以下のリンク先のコラムで説明しました。
ご興味のある人はぜひご覧になってください。
売却するときにかかる費用や税金を確認する
不動産を売却するときには様々な種類の費用がかかります。
具体的には以下のような費用です。
・仲介手数料
・解体費用（建物を取り壊す場合）
・測量費用
・登記費用
・家財の片づけ費用
・印紙税
・譲渡所得税
詳細な説明を以下のリンク先のコラムで説明しました。ご興味がある人はご覧になってください。
売却方法を選ぶ
不動産を売却する方法には、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
どちらの方法で売却するかで、お手元に残せる金額が大きく変わります。
仲介は不動産会社が購入希望者を探して購入してもらう方法です。
売却するときの価格はお調べいただいた相場価格と同じくらいの金額になります。
一方、買取は不動産会社が購入する売却方法です。
不動産会社は転売目的で不動産を購入します。
転売するときの価格は相場価格になりますので、転売するときの利益を見込んで相場よりも2割から3割くらい低い金額で買取ります。
相場価格が1000万の不動産の買取価格は700万円から800万円です。
つまり、仲介で売却するときよりも2割から3割低い金額で売却することになります。
お手元にできるだけ多くの金額を残したい人は仲介で売却するようにしましょう。
ただし、買取にもメリットがあります。それは売却完了までの時間を大幅に圧縮できることです。
仲介で売却するとき、早くても3か月から6カ月の期間がかかりますが、買取で売却するときは1か月程度で売却を完了できます。
決まった期日までに現金を用意する必要がある人にとっては便利なサービスです。
ご自身のご都合にあった売却方法を選びましょう。
仲介と買取の違いについて詳しく説明しました。ご興味のある人は以下のリンク先のコラムをご覧になってください。
不動産会社へ査定を依頼する
不動産を仲介で売却するとき、不動産会社へ査定をお願いすることになります。
提示された査定額は過去の周辺の取引事例を参考にした、いわゆる「相場」の価格で、実際に販売を始めるときの売り出し価格を決める際の参考材料にもなります。
基本的には以下の2つの理由で複数の不動産会社へ査定を依頼することをお勧めしています。
・相場の価格をできるだけ正確に把握するため
・実際に売却を依頼する不動産会社の担当者と出会うため
自分で相場価格を調べることはできますが、一般の人が確認できる過去の取引事例の数に限界があります。
さらに情報を収集して、できるだけ正確な相場価格を確認するためにも、複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう。
また、査定を依頼した不動産会社の中から、実際に売却を依頼する会社を選ぶことになります。
選ぶときのポイントですが、
・不動産売却の実績が豊富な売買専門の不動産会社であること
・物件が所在する地域に精通していること
・インターネットの広告に力を入れていること
・担当者の対応・実績が優れていること
以上の4点が挙げられます。
特に、担当者との相性や担当者の今までの実績は重要です。
不動産の売却は販売期間だけでも3か月から6カ月、引渡しの期間まで含めると販売開始から完了まで早くても5か月から8カ月の時間がかかります。
そのあいだ担当者と会う機会、話をする機会は何度もあります。
「なんか相性が悪いんだよな」という担当者にお願いするのは止めたほうが無難です。
また、不動産業界は担当者ごとの能力差が大きな業界です。
業界で長い時間、働いている担当者は経験値も豊富で、相場観も正確です。
売却方法についても様々な提案をしてくれます。
不動産の税法についての知識も豊富です。
査定を担当してくれた担当者には必ず過去の実績件数を質問するようにしてください。
不動産会社や担当者の選び方についての詳しい説明を以下のリンク先のコラムで解説しました。ご興味のある人はご覧になってください。
高すぎる査定価格へ注意する
複数の不動産会社から提示された査定額を並べてみると、明らかに高すぎる査定額もあります。
そんな高額な査定額には要注意です。
なぜなら高額な査定額は依頼者から売却の依頼をもらいたいがために提示されているからです。
依頼者の中には「一番高い査定額を提示してくれた不動産会社に売却を依頼しよう」という人が一定数いらっしゃいます。ご自身の不動産を一番評価してくれた不動産会社を信用してしまう気持ちは分かるのですが、そのような人の心理を利用して高額すぎる査定額は提示されています。
相場を無視した金額で販売をスタートしても成約することは、ほとんどありません。
ご自身の時間とエネルギーをムダに浪費してしまうことになります。
ご注意ください。
また、高額な査定額が提示される経緯には一定のパターンがあります。
それは、査定に「不動産一括査定サイト」を利用した場合です。
不動産一括査定サイトは同時に複数の不動産会社へ査定を依頼できるサイトのことです。
「どうせ複数の不動産会社に相談するのだから、同時に相談できれば手間が省ける」とお考えの人もいらっしゃいますが、デメリットも多くあります。
不動産一括査定サイトを利用するデメリットは以下の3つです。
・相場よりも明らかに高額な査定価格で売却できると誤解してしまう
・実績のある不動産会社に不動産の売却を依頼できるとは限らない
・各社からしつこい営業を受ける
3つのデメリットの中でも、最も悪質なデメリットが「高すぎる査定額が提示されること」です。
一括査定サイトを利用する場合は注意してください。
不動産一括査定サイトのデメリットと、高すぎる査定額について詳しく説明したコラムを以下のリンク先に掲載しました。
ご興味のある人はご覧になってください。
不動産会社と媒介契約を締結する
相場が確認できて、実際に売却を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。
3つの媒介契約から自分に合った契約を選ぶ
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、ひとつの不動産会社が窓口になり販売活動をする契約ですが、一般媒介契約は複数の不動産会社へ同時に依頼できる契約です。
依頼者の不動産会社への依存度は、一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約の順で大きくなります。
つまり、専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約で依頼をした不動産会社の担当者の実力次第では、不動産売却がうまくいかない可能性があります。
信頼できる不動産会社の担当者に出会えた人には専任媒介契約か専属専任媒介契約、
どこの不動産会社も決め手に欠けると感じた人には一般媒介契約をお勧めします。
媒介契約の種類やメリット・デメリットについて詳しく説明したコラムを以下のリンク先に解説しました。ご興味のある人はご覧になってください。
売り出し価格は慎重に決める
実際に販売を始めるときの「売り出し価格」はご自身で決めてください。
不動産会社から提示された査定額で売りに出さなくてはいけないルールはありません。
自由に決めていただいて問題ありません。
不動産には、「査定額」「売り出し価格」「成約価格」の3種類があります。
査定額は売りに出してから3か月間以内に成約が想定される、いわば相場の価格です。
売り出し価格は所有者の要望が込められた希望の金額、「チャレンジ価格」です。
成約価格は購入希望者との条件の調整がされ、実際に成約した価格です。
周辺で販売中のライバル物件がいくらで販売しているかを確認の上、売り出し価格を決めたほうが後々、後悔することもありません。
ただし、相場を無視した価格で成約することは、ほとんどありません。
いたずらに時間とエネルギーを使うことになってしまいます。
まずはご自身の不動産を客観的に評価し、周辺のライバル物件と比べたときに、どのくらいの立ち位置にあるのか確認してください。
売り出し価格の決め方について詳しく説明したコラムを以下のリンク先に掲載しました。
ご興味のある人はご覧になってください。
販売を始める
不動産会社との媒介契約後、物件情報を広告に掲載し、見込み客を集客するなど、実際の販売活動が始まります。
実際の販売は不動産会社の仕事になります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約を不動産会社と結んでいる場合は一定の期間ごとに販売についての報告書が届きます。
条件変更は速やかに
不動産の売却の成功には運の要素も重要です。
売り出し価格で成約するかは実際にその金額で販売をしてみないことには分からないからです。
ただし、不動産が売れない大きな理由は「金額」です。
不動産の所在地や広さなどの条件に対して、価格が高すぎることが原因です。
不動産会社から提出される報告書では、資料請求の件数など、具体的な反響数が記載されています。
反響が少ない状況は、お客様から「価格が高すぎる」と無言で言われているのと同じ状況です。
お客様は自分の希望する不動産を長い時間をかけて探していて、長期間探しているあいだに、相場観を持っています。
相場よりも高額な不動産を購入したいと思っている人はいません。
希望を含んだ売り出し価格で成約できることが最も良い結果ですが、売れなければ元も子もありません。
あらかじめ売り出し価格で挑戦する期間を決めてから販売を始め、「この金額では成約は難しいな」と感じたら、条件を柔軟に変更するようにしましょう。
内見の準備はしっかりと
中古住宅や中古マンションとして売却する場合はお客様の室内見学の機会があります。
お客様を迎え入れるための準備はあらかじめしっかりと行いましょう。
例えば、
・トイレやキッチン、浴室などの水回りの清掃をしっかりと行う
・クローゼットや窓、ドアも含めて室内の掃除をする
・室内がせまく見えないように、物が多い状態を作らない（整理をする・不用品を処分する）
・匂いがこもらないように見学前に換気等を行い、空気の入れ替えをする。
・庭木の剪定をする。
・切れている電球を交換する
・床の傷や壁の穴などはできるだけ補修する
室内の印象が良くなるように準備をしましょう。
良い印象を持っていただければ、成約する可能性も高まります。
買主と契約手続きを行う
売買契約書の内容は担当者から実際の契約書の雛形を事前にもらい、確認するようにしてください。
契約日当日に初めて内容を確認するようなことがないようにすることが大切です。
契約書には、売主が買主へどのような条件で物件を引き渡すかが明記されています。
売主、買主のどちらかに契約書の内容に違反する行為があると違約金の対象にもなります。
違約金は売買価格の10％から20％のあいだで設定されます。
売買価格が1000万円であれば、100万円から200万にもなります。
非常に大きな責任を背負うことになりますので、契約書の内容をきちんと確認する必要があるのです。
不明な点は不動産会社へ確認して、きちんと理解したうえで契約日当日に署名・捺印をするようにしましょう。
引き渡しの準備をする・引き渡しをする
売買契約が完了したあとは、物件を引き渡すための準備をして、実際に引き渡します。
引渡し日当日は買主から売買代金を全額お支払いいただき、お支払いの確認が取れたあとで、司法書士が不動産の所有権を買主へ移転して引き渡しが完了になります。
引渡しの準備作業には以下の2つがあります。
・必要な書類を用意する
・建物の解体作業・家財の搬出作業を行う（売地・中古住宅で作業が終わっていない場合）
必要な書類を用意する
引渡しをするときに必要な書類は以下のようになっています。
・登記識別情報通知（権利証）
・印鑑証明書（引き渡しをする日からさかのぼって３か月以内に発行されたもの）
・実印
・本人確認書類（免許証やマイナンバーカード、パスポートなど）
当日は買主からの売買代金の入金を確認したあとで、司法書士が不動産の所有権を買主へ移転する手続きを法務局で行います。
上記の書類は司法書士が所有権移転をする際に必要な書類です。
それ以外にも、買主へ渡すものとして、
・確定測量図
・新築当時の建築図書や管理規約、使用細則、パンフレットなど（中古住宅・マンションの場合）
・玄関や物置などの鍵（中古住宅・マンションの場合）
以上のものを忘れずに用意してください。
建物の解体作業や搬出作業を行う
更地の状態で引き渡しをする場合は、建物の解体作業を行います。
「建物を解体して更地にすると固定資産税が6倍になる」という話を聞いたことはありませんか？
この話は事実で、建物を取り壊すと土地の住宅用地特例が適用されなくなることが理由です。
土地の固定資産税は、住宅などの人が住む建物が土地の上にあると、固定資産税が大幅に減額されています。建物を取り壊せば建物分の固定資産税は無くなりますが、土地に適用されていた税金の軽減措置も解除され、結果的に土地の固定資産税が大きく増えることになります。
そのため、更地の状態で引き渡し条件で売却する場合は、買主との契約が終わったタイミングをお勧めしています。
契約後に建物の解体作業を行っていただくことで、
・固定資産税が６倍になることを防ぐことができる
・買主からお支払いいただく売買代金を解体費用の支払いに充てることができる
以上の２つのメリットがあります。
また、家財の搬出が終わっていない場合も、契約後に行います。
引渡し日に間に合うようにスケジュールをはっきりと決めたうえで作業してください。
確定申告を忘れずに行う
不動産を売却したあとに確定申告が必要なケースがあります。
「譲渡所得（利益）が発生したケース」と「特別控除の特例」を利用するケースです。
不動産を売却したときに、購入したときよりも高額で売却でき、利益が発生した場合、譲渡所得を申告して、税金を納める必要があります。
譲渡所得は以下の計算式で計算します。
譲渡所得（利益） ＝譲渡価額（売却金額） － 取得費用（購入したときにかかった費用）－ 譲渡費用（売却するときにかかった経費） － 特別控除
譲渡所得は給与所得などの所得とは分けて申告する必要があり、年末調整では対応できません。
譲渡所得が発生しているにもかかわらず確定申告を怠ってしまうと、税務署から調査を受けたり、無申告の加算税や延滞税など、追加の税金を納めなくてはいけなくなりますので、注意が必要です。
また、大幅に税額を圧縮できる特別控除の特例を利用する場合にも確定申告が必要になります。
特別控除で代表的なものは、以下の2つです。
・空き家の税金の3000万円の特別控除の特例
・居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例
不動産を売却したときに、購入した当時の金額よりも低い金額で売却し、譲渡所得（利益）が発生していない場合には確定申告をする必要はありません。マイナスになっているのですから、税金はかからないという考え方です。
事前に利用できる特別控除の内容を確認する
特別控除の特例はすべての不動産で利用できるものではなく、一定の要件を満たす必要があります。
空き家の3000万円の特別控除の特例を利用できる要件は、
- 相続で取得した不動産であること
- 令和9年12月31日まで、かつ相続開始日（お亡くなりになった日）から3年を経過する日の属する年の年末までの売却であること。（令和5年4月1日が相続開始日の場合、令和8年12月31日まで）
- 建物付きの土地で、建物は一戸建てであり、分譲マンションなどの区分所有ではないこと。
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物であり、その建物を耐震リフォームするか、もしくは建物を取り壊して更地として売却すること。
- 相続開始直前まで被相続人（亡くなった人）がひとりで居住していたこと（亡くなることで空き家になったことが条件、亡くなる前の治療目的の入院や、要介護認定を受けて施設に入所したことで空き家になった場合も適用可能）、入所・相続発生後も誰も住んでおらず、空き家のままであること。（賃貸に1度出したり、誰かが住んだりすると、こちらの特例は使えません）
- 売却でもらうお金（売買代金と固定資産税等の精算金の合算）が1億円以下であること。
です。全ての条件を満たす必要があります。
一方、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例を利用できる要件は、
- 所有者が自ら居住していた家屋か、その家屋の敷地や借地であること。
- 居住しなくなった日から3年経過する年の年末までに譲渡すること。
- 災害により消失した場合、その災害があった日から3年を経過する年の年末までに譲渡すること。
- 自己都合で家屋を取り壊した場合、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結していること、土地を貸していないこと、かつ居住しなくなった日から3年経過する年の年末までに譲渡すること。
- セカンドハウスや別荘などの趣味・娯楽・保養などのために所有する家屋ではないこと。
- 買主が売主の配偶者・直系血族・生計を一にするもの・内縁などの特殊関係者ではないこと。
- 売却した年の前年・前々年に他の特別控除などの特例を受けていないこと。また、売却した年を含めて前後2年間に住宅ローン控除を受けていないこと。
など、このような条件があります。
特別控除の特例を利用できるかどうかで、お手元に残せる金額は大きく変わります。
不動産の売却を始める前に、ご自身の不動産が要件を満たしているか、ぜひご確認ください。
譲渡所得の計算方法、確定申告の方法や必要書類、特別控除の特例について詳しく説明したコラムを以下のリンク先に掲載しました。ご興味のある人はご覧になってください。
まとめ
不動産の売却には様々なステップがあり、費用の負担もあります。
こちらの記事で、不動産会社へ査定を依頼する前におおまかな全体像をつかんでください。
全容がなんとなく掴めたら、不動産会社へ査定の相談をしましょう。
