空き家などの不動産を売却する場合、不動産会社に不動産査定を依頼し、実際に売り出す価格を決めるのが一般的な流れです。
こちらの記事では、不動産会社が提示する査定価格にはどんな種類があるのか、また査定価格と売り出し価格の違い、査定価格を見るときの注意点について詳しく解説しました。
この記事を読んでいただくと、こんなことが分かります。
・不動産査定の種類
・不動産査定の方法と価格が決まる要因
・不動産査定を依頼するときの注意点
目次
■不動産の査定価格とは?
■不動産査定の種類とは?
・簡易査定(机上査定)
・訪問査定(現地調査)
■不動産査定の方法とは?
・取引事例比較法とは?
・原価法とは?
・収益還元法とは?
■不動産査定価格が決まる要因
・立地条件
・接している道路の幅員
・インフラの整備状態
・高低差などの環境要因
・建物の築年数・保全状況・設備の状態
■査定価格と売り出し価格は違う
■不動産査定の時に用意したほうが良い書類
■不動産査定を依頼するときの注意点とは?
■まとめ
不動産の査定価格とは?
不動産の査定価格は、不動産会社の担当者が査定対象の不動産をできるだけ客観的に評価した成約時の想定価格のことです。
全てのものにはおよそ適正な価格があり、みなさんも普段の生活の中で「適正な価格」だと判断して買い物をしているはずです。
空き家などの不動産を売却するときにも、適正な価格を事前に確認してから販売を始めることになります。
実際に販売する価格を決めるときに参考にするのが不動産査定の価格になります。
不動産査定の種類とは?
不動産の査定方法にはいくつかの種類があり、それぞれ目的や手法が異なります。
代表的なものとして2つの査定方法があり、「机上査定」と「訪問査定」です。
2つの方法にはどのような違いがあるでしょうか?
簡易査定(机上査定)
簡易査定(机上査定)は概算の査定価格を算出する方法です。
不動産会社の担当者が物件の現地を訪問することはありません。
あくまでも過去の売買の事例や周辺の売り出し物件の情報から査定価格を算出します。
ご依頼者がインターネットの専用サイトで物件情報を入力し、その情報をもとに算出されたおおよその査定価格になります。手軽に利用でき、査定価格もすぐに確認できることがメリットです。
ただし、あくまでも概算にすぎないため、不動産固有の状態や特徴は考慮されない価格になります。
そのため、机上査定で算出された不動産の査定価格は参考程度にお考えいただくことが必要です。
具体的に販売を始める際には、訪問査定で詳細な評価を受けることをおすすめします。
訪問査定(現地調査)
訪問査定は実際に不動産会社の担当者が現地を訪問し、詳細な調査を行った上で不動産の査定価格を算出する方法です。
物件の実際的な価値を確認できる査定方法です。
メリットは簡易査定よりも精度の高い査定価格であることです。
現地を確認することで、具体的な物件の状態や周辺環境を考慮に入れた価格になり、
簡易査定よりも正確な価格が算出されるため、
売却を具体的に考えている段階では必ず利用したほうが良いです。
ほかの利点としては、現地を確認した不動産会社の担当者より、具体的なアドバイスを受けることができることです。
例えば、中古住宅として売却する場合に、どの部分の修繕を行うと付加価値を加えることができるかなどの助言を直接受けることができます。
直接会うことで、今後依頼しても問題ないかどうかを確認できる点もメリットです。
不動産査定の方法とは?
不動産の査定方法は大きく3つあり、それぞれ「取引事例比較法」・「原価法」・「収益還元法」と呼ばれています。
取引事例比較法とは?
取引事例比較法とは、査定対象に似ている条件の不動産が過去にどのくらいの金額で取引されたかをもとに査定価格を算出する方法です。
土地・マンションなど、ほとんど全ての不動産の査定で利用されており、
不動産会社が最も利用する査定方法になります。
原価法とは?
原価法とは、ある建物と同じ建物を現時点で建築する場合の建築費から経年劣化分を差し引くことで建物の価格を査定する方法です。
土地の上に住宅があり、中古住宅としての販売が適している不動産の場合に利用される査定方法です。
収益還元法とは?
収益還元法とは、査定対象の不動産から生じる家賃収入などの利益をもとに不動産の価格を算出する査定方法です。
賃貸のアパートやマンションなどの収益物件の査定の時に利用されます。
不動産査定価格が決まる要因
不動産の査定価格は様々な要因で決まります。
具体的には
・「立地条件」
・「接している道路の幅員」
・「インフラの整備状態」
・「隣接土地との高低差などの環境要因」
中古住宅や中古マンションの場合には、
・「建物の築年数」
・「建物の保全状況」
・「設備の状態」です。
立地条件
立地条件は査定の対象となる不動産が所在する立地です。
弊社は新潟市の不動産会社ですが、新潟駅の周辺と新潟駅から離れた郊外では不動産価格に大きな開きがあります。
新潟駅周辺では住宅用地として需要以外に、投資対象としての需要がプラスされ、全体の需要全体が高くなるからです。
不動産の価格は需要が高ければ高いほど高額になります。
接している道路の幅員
道路の幅員は不動産価格に大きく影響します。
4m幅員の道路では車両の相互通行が難しくなりますが、6m幅員の道路では車両の相互通行がより容易になります。
また、道路が広いほうが冬場の除雪作業がしやすくなることや、街並みもゆったりした印象になるなど、道路幅員が広い不動産のほうが高額になります。
インフラの整備状態
インフラとは上水道、下水道、都市ガスなどが整備されている状態のことです。
下水道が整備されている地域では浄化槽の設置費用もかからず、
その分、高額で売却することができます。
都市ガスが整備されている地域も同様の考え方で、プロパンガスよりも都市ガスのほうが安価に利用できるため、不動産価格も高くなります。
また、水道管やガス管が隣接土地と共有であったり、隣接土地内を経由して引き込まれているなど、特殊な状態になっている場合は通常通りの利用ができないこともあり、査定価格に大きく影響します。
高低差などの環境要因
隣接土地との高低差があり、土留めなどの擁壁が築造されていると査定価格に大きく影響することがあります。
擁壁が経年や土圧などで劣化している場合、修繕、もしくは入れ替え工事が必要になるからです。
また、高低差があることで、境界線から離隔しなければ建築できないなど、建築が制限されることもあり、こちらも査定価格に影響します。
建物の築年数・保全状況・設備の状態
中古住宅の場合、建物の築年数や建物の外壁や屋根などの保全状況、建物内の水回りなどの設備の状態は査定価格に大きな影響を与えます。
特に、築年数は中古住宅を売却するときに最も価格に影響します。
建物の査定で利用される原価法では耐用年数を参考に建物の価格が算出されるのですが、例えば、自宅として利用されていた木造の建物の耐用年数は33年です。
つまり、33年を経過すると、建物の価値はゼロという評価になります。
ただし、外壁材の貼替や浴室やキッチンの設備の交換など、建物の価値を向上させる大規模なリノベーションが施工されている場合は、その費用の一部を建物価格として扱うことが一般的で、新築してから現在までのリフォーム履歴が建物の価値に大きく影響することになります。
査定価格と売り出し価格は違う
不動産会社から提出された査定価格は、そのまま売り出し価格になるわけではありません。
査定価格はあくまでも未来の時点で成約が予想される価格です。
それが正解というわけではありません。
査定をした不動産会社も、その金額での成約を保証しているわけではなく、
実際の成約価格が査定価格を上回る可能性も、下回る可能性もあります。
正解は実際に販売してみて、成約したときの成約価格と言えます。
つまり、価格には「査定価格」と「売り出し価格」、「成約価格」の3つがあるということです。
売り出し価格は査定書の内容をもとに不動産会社と相談の上、ご自身の希望などを考慮しながら決めてください。
売り出し価格を決めるときの注意点
ただし、正解(成約価格)が分からないからと言って、査定価格を大幅に上回る、もしくは大幅に下回る価格での販売はおすすめしません。
査定価格は過去に周辺で取引された事例をもとに、ご依頼者様へ提出されます。
つまり、査定価格は相場価格と同等の価格です。
その金額を全く無視した売り出し価格で販売しても成約できる見込みはありません。
慎重に検討したうえで、売り出し価格を決めてください。
売り出し価格を決めるときの判断材料として、いつまでに売却を完了したいかという期限を設けていただくことをおすすめします。
不動産会社から提示される査定価格は、おおよそ3か月以内に成約が見込める金額です。
3か月以内に売却を完了したいという希望を持っているにもかかわらず、査定価格を上回る売り出し価格で販売することは無理が生じます。
また、時間的に急いでいない人は査定価格よりも高額で販売することも可能です。
相場価格を自分で調べる方法もあります。興味がある人は以下のリンクをご覧になってください。
不動産査定の時に用意したほうが良い書類
不動産査定を依頼するときにご用意いただきたい書類があります。
お手元に保管されている書類をご確認ください。
査定対象の不動産に関する正確な情報を拝見させていただくことで、不動産会社は精度の高い査定価格を提案できるようになります。
以下のような書類です。
【土地や中古住宅の場合】
・権利証(登記識別情報通知)か本人確認書類(免許証など)
・土地の確定測量図などの図面
・固定資産課税明細書
・建築確認通知書・検査済証・設計図書(中古住宅の場合)
・過去のリフォームの履歴(リフォームした時期・箇所・かかった金額など)
【マンションの場合】
・権利証(登記識別情報通知)か本人確認書類(免許証など)
・固定資産課税明細書
・管理規約・使用細則・分譲時のパンフレットなどのマンションの資料
・過去のリフォームの履歴(リフォームした時期・箇所・かかった金額など)
こちらの書類の中でも特に重要なのが権利証(登記識別情報通知)とリフォームの履歴です。
権利証(登記識別情報通知)は法務局に所有権移転を登記されたときに法務局から所有者宛てに発行される書類です。
紛失した場合でも発行されることがなく、所有者しか持っていないはずの書類です。
不動産会社は依頼者が真の所有者であるか確認するために権利証を確認します。
不動産の売却においても最も重要な書類になりますので、事前に保管状況を確認するうえでもご用意ください。
また、中古住宅や中古マンションを売却する場合は修繕状況の履歴が分かるようにご用意ください。
手書きのメモで構いません。
ご確認いただいきたい項目は、「リフォームした時期」「リフォームした箇所」「リフォームにかかった費用」です。
増築をしている場合はそちらの増築時期などの情報も合わせて用意してください。
不動産査定を依頼するときの注意点とは?
不動産の売却査定を依頼するとき、中古住宅や中古マンションで瑕疵がある場合は必ず不動産会社へ事前に伝えましょう。
瑕疵とは欠陥のことです。
具体的には給排水管の水漏れや過去のシロアリの被害などの物理的な瑕疵や、建物や敷地内で過去に人が亡くなったなどの心理的な瑕疵があります。
買主が購入を検討する際に気にしそうなことは不動産会社へできるだけ正確に伝えたほうが良いです。
万が一、故意に瑕疵を隠して不動産を売却すると、引き渡し後に買主と法的なトラブルになる可能性が高いです。
故意に契約内容と異なるものを買主へ引き渡した場合、売主の契約不適合責任は免責になりません。
引き渡し後であっても、売買代金の減額や損害賠償請求、契約の解除を求められることがありますので、ご注意ください。
まとめ
不動産査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があり、訪問査定のほうが正確な査定価格を提示できます。
さらに査定方法は3つあり、一般的に利用されているのは、近隣の過去の取引事例をもとにした「取引事例比較法」です。
査定対象の不動産と似た条件の不動産が、過去にいくらで取引されたかを参考に査定価格を算出する方法です。
査定を依頼するときは、成約な価格を提示してもらうために、中古住宅の場合は過去のリフォームの履歴を不動産会社に伝えましょう。
また、告知事項がある不動産は価格に大きく影響しますので、あらかじめ不動産会社へ伝えたほうが賢明です。