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「いくらで売れるだろう?」

「いきなり不動産会社へ査定を依頼するのは気が引けるな・・」

いざ空き家などの不動産の売却を検討すると、気になるのは「いくらで売却できるか」です。

こちらの記事では、不動産会社に査定依頼する前に不動産の相場価格を自分で調べる方法を解説しました。

 

この記事を読んでいただくと、こんなことが分かります。

・自分で不動産の相場を調べる方法

・相場の価格を調べるときに重要な注意点

 

目次

■不動産を売却するときの相場の価格の調べ方とは?

■不動産情報ライブラリーとは?

・不動産情報ライブラリーの使い方とは?

■過去の取引事例を確認するときの注意点とは?

・なぜ条件が異なる不動産を比べてはいけないのか?

・なぜ坪単価ではなく、総額を意識して金額を確認したほうがよいのか?

■販売中の物件情報を確認できるスーモやアットホームとは?

■固定資産税評価額や路線価から相場価格を確認する方法とは?

・4つの価格の金額的な違いは?

・公示価格からおおよその相場価格を計算する方法とは?

■相場価格を確認するときの重要な注意点とは?

■まとめ

 

不動産を売却するときの相場の価格の調べ方とは?

では、どうすれば相場の価格を知ることができるでしょうか?

相場の価格を調べるときに最も重要なのは、「似たような条件の不動産が過去にどのくらいの金額で取引されているか」を確認することです。

 

これは不動産会社が利用する「取引事例比較法」という査定方法と同じ考え方です。

取引事例比較法とは不動産会社が最も利用する査定方法で、土地・中古住宅・マンションなど、どの種類の不動産を査定する場合でも利用されます。

過去に似たような条件の不動産がどのくらいの金額で取引されているかを調べることで、おおよその価格を予想する方法です。

 

似たような条件とは・・、

 

・所在地・立地条件

 

・築年数(建物がある場合)

 

・面積

 

・前の道路の幅

 

・前の道路の種類や接道長さ(公道か私道・道路と接している部分の距離)

 

・間口の方角(南向きがやはり人気です)

 

・売却の時期(できるだけ最近のものが良いです)

 

などです。

 

ご自身の不動産の所在地・道路・面積などの条件をしっかりと把握していただき、

以下の3つの方法で相場価格を調べてください。

 

・不動産ライブラリーで取引事例を確認する方法

 

・スーモ・アットホームで周辺で販売中の物件情報を確認する方法

 

・固定資産税評価額から確認する方法

 

それぞれの詳細を説明していきます。

 

不動産情報ライブラリーとは?

過去の取引事例を調べるうえで、使ってもらいたいサイトがあります。

それは「不動産ライブラリー」というサイトです。

 

このサイトは、国土交通省が運営しているサイトです。

不動産の取引価格や地価公示・都道府県地価調査についての情報を検索・閲覧できます。

「安定的な不動産投資の促進、不動産市場の活性化、安心・安全な不動産取引」を目的に運用されているサイトで、国が運用しており、信憑性も高い情報になっています。

 

下の写真がサイトのトップページです。

不動産ライブラリーのトップページ

不動産ライブラリーのトップページ

不動産会社が査定で利用する取引事例比較法では、売却したい不動産と似たような条件を比較しますが、こちらのサイトにはそれらの最低限の情報が掲載されています。

 

このサイトを使う最大のメリットは、公表されている情報が「実際に成約した金額」であることです。

実際に売りに出したときに売れる可能性が高い、信憑性の高い金額だと思って下さい。

 

ただし、デメリットとしては、細かい住所までは表示がないため、ピンポイントでどこにある不動産かわかりません。

 

不動産情報ライブラリーの使い方とは?

不動産ライブラリーの使い方ですが、「地域」「物件の種類」「時期」を選んで検索します。

拡大した写真を次のページに載せました。

不動産ライブラリーの検索ページ

不動産ライブラリーの検索ページ

検索すると、下のようなページになります。

不動産ライブラリーの検索画面

参考のために「新潟市西区小針」の取引事例を検索しました。

 

例えば、

 

「新潟市西区小針の165㎡(約50坪)」で、

「6m幅で間口が南側の私道に面している土地」が、

 

どのくらいの金額で売却できるか確認するとします。

 

このケースの場合、一覧を見た感じだと、なんとなく土地総額1400万円の前後に成約価格がありそうということがわかります。

 

過去の取引事例を確認するときの注意点とは?

過去に周辺で取引された事例を確認するときに、2つの注意点があります。

 

・条件が違うものと比べないようにすること

 

・坪単価ではなく、総額を意識して金額を確認すること

 

こちらの2つです。

 

なぜ条件が異なる不動産を比べてはいけないのか?

条件がぜんぜん違う不動産を比べても、全く参考になりません。

土地の前面道路の幅や種類、または高低差は、不動産の価格にとても大きく影響しているからです。

 

例えば、4m幅の道路は、6m幅の道路に比べると需要が下がる傾向があります。

街並みが窮屈な印象になることや、車の通行がしづらいことが理由です。

また、地域全体に傾斜があり、場所によっては道路と敷地に高低差がある地域もあります。

そのような地域では、取引事例の価格に、大きなばらつきがあることが多いです。

 

調べたい不動産に高低差があるときは、取引事例の中でも低めの価格に注目して、おおよその金額を把握したほうが、のちのちのガッカリ感も軽減できます。

できるだけご実家と似ている条件の取引事例と比べるようにしましょう。

 

なぜ坪単価ではなく、総額を意識して金額を確認したほうがよいのか?

土地の場合は特に、坪単価ベースだけではなく、総額ベースで考えることが重要です。

土地の価格と言うと、「坪いくら」のような感じで話をすることが多いのではないでしょうか?

「坪単価×面積」で、総額を計算する人のほうが多いように見受けられます。

 

ですが、この計算はあまりよい計算方法ではありません。

なぜかと言うと、地域によって、お客様が土地にかけられる予算は、おおよそ決まっているからです。

 

さきほどの新潟市西区小針の取引事例の一覧をパッと見た感じ、この地域の住宅用地の取引総額は、最大でも1500万円前後です。

この金額は、この地域で住宅を購入する人が土地にかけられる予算をそのまま表わしています。

この予算が「周辺の地域の土地総額の相場」ということになります。

 

そんな理由から、仮に大きな土地であったとしても、

「土地総額の相場」から、かけ離れすぎた土地は、

「坪単価×面積」の単純計算の総額で売れる可能性が低いということになります。

 

例えば、周辺に、50坪の面積、総額1500万円(坪30万円)の土地の取引事例があるとします。

同じ地域にある100坪の土地が、100坪×30万円=3000万円で売れると思いますか?

 

地域性や間口の長さによっては可能性もありますが、かなり微妙なところです。

一部の地域を除いては、3000万円での売却は難しいでしょう。

(一部の地域と言ったのは、高額所得者が多く住んでいるような地域では、総額の相場がないことが多いからです。

総額「面積×坪単価」で青天井で伸び続けます。)

 

このように、坪単価は総額を面積で割ったときのひとつの指標です。

坪単価のみに着目して、「坪単価×面積」で総額を計算しないようにしましょう。

期待していたよりも安い金額で売ることになってがっかりしてしまいますよ。

 

販売中の物件情報を確認できるスーモやアットホームとは?

 

過去に取引された事例を確認するのが相場価格を調べるうえで最も重要な作業になりますが、近隣で現時点で販売している不動産情報を調べて参考にすることもできます。

 

そんなときに参考になるのが、スーモアットホームなどのポータルサイトです。

スーモやアットホームは、さまざまな不動産会社が物件情報の広告を出しているサイトで、その時点で販売されている物件情報が網羅されています。

現在の不動産市場にどんな物件があって、どの物件がご自身の不動産と競合しそうか、ひとめでわかります。

 

次の写真はスーモとアットホームのサイトのトップページです。

赤がアットホーム、緑がスーモです。

スーモ

スーモ

アットホーム

アットホーム

 

こちらのサイトを見るときに注意してもらいたいことがあります。

それは、このサイトの情報は、あくまでも募集価格であって、成約価格ではないということです。

スーモやアットホームに掲載されている物件の価格は、不動産ライブラリーの成約事例と比べると、明らかに価格が高いものばかりです。

 

割高になっている理由は、

 

・成約するかはわからないが、まずは高めの金額で募集を出している

 

・不動産会社の担当者が売主に気に入られたくて、高めの査定金額を出している

 

・売主が欲をかいている

 

などが考えられます。

 

希少性が高い不動産を売る場合、より高い金額での成約を目指して、取引事例より高い金額で一番最初の広告を出すことは、私もあります。

 

固定資産税評価額や路線価から相場価格を確認する方法とは?

不動産には4つの価格があり、「公示価格」・「固定資産税評価額」・「相続税路線価」・「実勢価格」を合わせて、不動産の「一物四価」と呼ばれています。

 

公示価格とは国土交通省が毎年3月下旬に発表している、全国各地の土地の価格です。

一般的な土地取引のきゃかん的な指標にするための価格で、適正な価格が形成されるように寄与する目的があります。

 

固定資産税評価額とは、固定資産税を計算する大元になる価格です。

毎年4月ごろに、市町村から固定資産税課税明細書がご自宅へ郵送されてきていると思いますが、この固定資産税は、固定資産税評価額に一定の税率をかけることで計算されています。

この価格は固定資産税を徴税する市町村が、公示価格などをベースに決めています。

 

相続税路線価は相続財産としての不動産を評価するときに利用する価格です。

「路線価」と呼ばれることもありますが、路線価は道路についている価格です。

私たちが普段、何気なく使っている道路ですが、路線価という価格がついています。

下の図のような感じです。こちらは、新潟駅の近くの天神・天神尾の路線価図です。

路線価図

路線価図

道路によって、価格は異なります。

「100E」と表示されている道路の価格は、100,000円/㎡で、千円単位で1㎡当たりの価格です。

この価格は、国税庁(国)が決めています。

 

あくまでも相続財産としての土地の価格を計算するための価格です。

所有している土地にくっついている道路の路線価に土地の面積を掛けることで、

相続財産としての土地の価格を計算し、相続税額を計算します。

 

実勢価格とは、実際に市場で販売した時の価格のことです。

土地の時価とも言えます。

売る人と買う人が契約に合意した価格のことで、実際に売れた価格です。

 

4つの価格の金額的な違いは?

このように、不動産には目的に応じて、4つの価格があります。価格が高い順に並べると、

 

実勢価格 〉 公示価格 〉 相続税路線価 〉 固定資産税評価額

 

となります。(地域や土地面積によっては実勢価格 〈 公示価格 になることもあります。)

 

公示価格は、一般的な土地取引の客観的な指標として発表されている価格ですが、実勢価格は、あくまでも不動産市場での需要と供給で決まっており、必ずしも 公示価格 = 実勢価格 というわけではありません。

むしろ、公示価格 = 実勢価格 の式が完全に成立する地域なんて、ほとんどないと思います。

 

売却をする土地が所在する地域によっては、 実勢価格 〉 公示価格 になったり、逆に、実勢価格 〈 公示価格 になったりすることもあります。

 

どんな土地の場合に 実勢価格 〉 公示価格 になるかというと、

需要 〉 供給 になっている地域、つまり、購入希望者にとって人気のある地域です。

 

逆に、実勢価格 〈 公示価格 になる地域は、

需要 〈 供給 になっている地域で、購入希望者に人気のない地域になります。

人気がないなんて申し訳ない表現なのですが、

現在の若い世代が住宅を購入したい地域は、下のような地域です。

 

・前面道路の幅が6mの地域(比較的新しい時期に開発がされた地域とも言えます)

・道路がごちゃごちゃしていない地域にある土地

 

つまり、道路がすっきりとした景観の地域を求める人が多いです。

 

他にも、小学校や商業施設が近くにあるなど、利便性が高い地域を求める傾向はありますが、

車移動が当たり前になっている世代にとっては、そこまで重要な要素ではないような気がします。

 

新潟市内でも、古くから宅地として開発された地域では、道路の幅が4mであったり、そもそも車が進入できないような道路沿いにある宅地もあります。

このような地域では、公示価格 〉 実勢価格 になることが多いです。

 

公示価格からおおよその相場価格を計算する方法とは?

それでは、公示価格からおおよその市場価格を計算する方法を説明します。

正確には、公示価格と相続税路線価を利用して計算します。

 

具体的には、公示価格の地点の、公示価格と相続税路線価のバランスを参考に、ご自身が所有している土地の路線価から逆算して、公示価格相当の価格を求めます。

 

公示価格は全国の特定の地点に付いている価格で、全ての地点に付いているわけではありません。

自分で所有している土地が、公示価格の地点になっている人なんてほとんどいません。

 

その反面、相続税路線価は、ほとんど全ての道路に付いています。

新潟市内では、北区・南区・西蒲区以外の市街化区域内のほとんど全ての道路に路線価が付いています。

 

その路線価をもとに公示価格と似たような価格を計算できます。

手順は2つです。

 

・公示価格は、同じ地点の路線価の何倍か、調べる。

 

・所有している土地の路線価を上記で求めた倍数で乗じて、公示価格に近い金額を計算する

 

具体的に調べてみましょう。

まず、所有している土地の近くで、公示価格(基準地価)の地点を探します。

国土交通省の「不動産情報ライブラリー」で調べます。

不動産ライブラリー

不動産ライブラリー

ページの真ん中下に、地下の情報をご覧になりたい方へという文字があり、その下に「データの検索」というボタンがあります。

こちらをクリックします。

不動産ライブラリー 検索画面

今回は、参考に新潟市中央区米山2丁目6番地2のおおよその市場価格を調べてみます。

弊社の事業所の所在地です。

米山内には2つの公示価格設定地があり、ひとつは弁天線沿い、もうひとつは笹出線沿いです。

弊社は笹出線沿いのため、笹出線沿いの公示価格設定地を採用します。以下です。

公示価格 米山

米山2-6-2 の近くの公示価格の地点は、「新潟中央5-15」 で、価格は304,000円/㎡です。

まずは、参考にすべき公示価格がわかりました。

 

次に公示価格の地点の路線価を調べて、公示価格と路線価のバランスを確認します。

相続税路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」というサイトで調べます。

次のようなサイトです。

国税庁 路線価図

地図上で新潟県の部分をクリックすると、下のようなページに飛びます。

国税庁 路線価図

路線価図という文字をクリックします。

国税庁 路線価図

次は、調べたい市町村名をクリックします。そうすると、地名がずらっと、表示されます。

今回は「中央区」をクリックし、さらに「米山3」をクリックします。

国税庁 路線価図

クリックすると、路線価図が表示されます。

地図上で「公」と表示されているところが公示価格の地点です。

公示価格は304,000円でしたが、路線価は225,000円です。

(角地ですが、補正は今回、省略します。)

 

公示価格は路線価の1.35111倍です。(304,000 ÷ 225,000 = 1.35111・・・)この倍数を、調べたい土地の路線価に掛けることで、その地点の公示価格に近い価格を確認できます。

国税庁 路線価図

調べたい地点の路線価は155,000円です。

155,000円 × 1.35111 = 209,422円 です。

調べたい地点の公示価格相当額は 209,422円/㎡ です。

 坪単価に直すと、209,422円 × 3.30578 = 692,303円/坪 となります。(1坪は約3.30578㎡ です)

 

この金額をさらに1.1掛けして、おおよその市場価格(実勢価格)を確認します。

(実際には相違があることも多いですが、公示価格の1.1掛けがおおよその市場価格と言われています。)

 

692,303円 × 1.1 = 761,534円 になります。

 

私の相場感では、実際にはもう少し高く売れるかと思いますが、そこまで大きく相違はないかと思います。

 

相場価格を確認するときの重要な注意点とは?

相場価格を確認するときに最も重要な注意点があります。

それが、ご自身の不動産をできるだけ客観的な情報をもとに評価してください。

 

これは非常に大切な第一歩です。

なぜかというと、私の経験では自己評価が相場より異常に高い場合、実際に販売のための広告をしても、うまくいかないからです。

 

また逆に、自己評価が低すぎる場合は、異常に安い価格で手放してしまうこともあります。

つまり、その分だけ損をしてしまいます。

 

以前に私のお客様で、「実家が300万円くらいで売れればうれしい」くらいに考えていた人がいらっしゃったのですが、実際には1200万円で売却できたケースがあります。

 

逆に、特に根拠もなく「1600万円くらいで売りたい」と考えていた売主さんのケースでは、

実際には600万円(しかも古い家だったため、建物の解体費用は売主負担)でしか売却できなかったというケースもあります。

ウソみたいなホントの話です。

 

この2つの極端な自己評価には共通している点があります。

それは、「将来の買う人、つまりお客様の視点・感覚が欠けている」ということです。

 

不動産の価格は市場の中での需要と供給のバランスで決まります。

お客様の感覚が抜けた価格の決め方や、ポジティブ(もしくはネガティブ)な思い込みで価格を決めてしまうことは、悪い結果しか生み出しません。

 

ご実家やご自宅のように元々住んでいたり、想い入れの強い不動産の場合、所有者が「とても価値がある」と考えていたり、反対に「全く価値がない」と考えていることがよくあります。

 

気持ちはとてもわかるのですが、不動産の売却は第3者があってのことです

まずは自分の感覚からできるだけ離れて、不動産の市場の中での価値を確認してみてください。

金額設定に見合っているかどうかを判断するのは所有者ではなく、購入するお客様だということを肝に銘じてください。

 

まとめ

相場価格を把握するときに、お勧めの方法は、

 

・まずは、国土交通省のサイトで「過去の取引事例」をおおよそ理解する。

・次に、スーモかアットホームで、競合しそうな不動産の価格設定を確認する。

・スーモかアットホームの価格は、あくまでも参考価格として考える。

 

この方法が一番手っ取り早いです。

この2つのサイトを使うことで、「間違いなく売れる金額」と「チャレンジ価格」が簡単にわかります。

 

特に、3つ目の「スーモやアットホームの価格は、参考価格として考える」という考え方は、重要な考え方です。

スーモやアットホームの価格は、あくまでもチャレンジ価格です。

チャレンジ価格が、お客様の感覚から大きく乖離しているということもあります。

 

実際の売却方法には、スーモやアットホームに掲載されているチャレンジ価格でとりあえず募集を始めて、徐々に、間違いなく売れる金額に近づけていくという広告方法もあります。

 

また、公示価格から求めた相場価格は、あまりにも実勢価格から乖離しているなど、参考にならないケースも多いです。

実際に計算してみて、取引事例の価格と乖離している場合は参考にしないほうが賢明です。

 

また、ご自身で相場の価格をざっくりと調べたあとに、最終的には不動産会社へ査定依頼をすると思いますが、

「査定額を確認する際の注意点」や、「不動産一括査定サイトを利用するデメリット」、「売り出し価格の決め方」、「不動産会社・担当者の選び方」、「媒介契約の選び方」など、

売却するうえで重要なポイントについてまとめた記事を、以下のリンク先で詳しく解説しました。ご興味のある人はご覧ください。

 

 

 

 

 

この記事を書いた人

小川洋輔

小川 洋輔

新潟市の不動産会社 敬和不動産株式会社の代表
1981年生まれ、新潟市出身、南中野山小学校、東石山中学校、新潟明訓高校、明治大学出身。
宅地建物取引士、2012年より不動産業界に従事しています。

「はじめての不動産活用の「不安・心配」を「納得・安心」へ」をモットーに不動産活用の情報を提供させていただいています。
また、会社名の敬和不動産は生前、親孝行できなかった父の名前からもらいました。
私の仕事は、ご相談者様の最後の親孝行・兄弟孝行のお手伝いだと思っています。

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