「確定申告」と言うと、馴染みがなくて、とっつきにくいイメージですよね?
できれば避けて通りたいところですが、空き家などの不動産の売却と税金は切っても切れない関係で、不動産を売却したあとにも確定申告が必要なケースがあります。
こちらの記事では、不動産を売却後の確定申告が必要な場合と不要な場合、必要書類やその方法について詳しく説明しました。
この記事を読んでいただくと、こんなことが分かります。
・確定申告が必要なケースと、不要なケース
・確定申告で必要な書類
・確定申告の方法
目次
■不動産の売却で確定申告が必要なケース
・譲渡所得(利益)が発生したとき
・特別控除の特例を利用するとき
■不動産の売却で確定申告が不要なケース
■確定申告の必要書類
・確定申告書・譲渡所得の内訳書
・売却したとき・購入したときの売買契約書や諸経費の領収証など
・登記事項証明書
・特別控除を利用する場合に追加で必要な書類
■確定申告の方法
■まとめ
不動産の売却で確定申告が必要なケース
確定申告が必要なケースは2つあり、
・「譲渡所得(利益)が発生したケース」と、
・「特別控除の特例を利用するケース」があります。
譲渡所得(利益)が発生したとき
不動産を売却したときに、購入したときよりも高額で売却でき、利益が発生した場合、確定申告が必要になります。
不動産を売却したときの利益は譲渡所得といい、以下の計算式で計算することができます。
譲渡所得(利益) =譲渡価額(売却金額) - 取得費用(購入したときにかかった費用)- 譲渡費用(売却するときにかかった経費) - 特別控除
譲渡所得(利益)が発生する場合は確定申告が必須になります。
譲渡所得は給与所得などの所得とは分けて申告する必要があり、年末調整では対応ができないからです。
不動産を売却したときに譲渡所得(利益)が発生しているにもかかわらず確定申告を怠ってしまうと、税務署から調査を受けたり、無申告の加算税や延滞税などの追加の税金の徴収が課されることになりますのでご注意ください。
以下のリンク先で、譲渡所得税の計算方法について詳しく説明しました。
ご興味のある人はご覧になってください。
特別控除の特例を利用するとき
上記の計算式の中の「特別控除」を利用する場合にも確定申告が必須になります。
特別控除を利用して譲渡所得がゼロになった場合でも確定申告が必要です。
ご注意ください。
特別控除の中で代表的なものには、
・「空き家の3000万円の特別控除の特例」や、
・「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」、
・「低未利用地を譲渡した場合の100万円の特別控除の特例」などがあります。
譲渡所得を大幅に圧縮し、大きな節税につながります。
利用するには一定の要件がありますが、要件に合う不動産を売却する場合には必ず利用してください。
詳細は以下のリンク先のページで解説しました。
不動産の売却で確定申告が不要なケース
空き家などの不動産を売却したときに確定申告が不要なケースは、売却しても譲渡所得(利益)が発生しない、もしくは損失が生じる場合です。
いずれも購入した当時よりも安価で売却する場合になります。
利益のことを譲渡所得と言いますが、損失のことは譲渡損失と言います。
マイナスになっているのですから、税金はかからないという考え方です。
確定申告の必要書類
確定申告で必要な書類は以下の通りです。
・確定申告書
・譲渡所得の内訳書
・売却したとき・購入したときの売買契約書や諸経費の領収証など
・売却した不動産の登記事項証明書
などです。詳しく説明していきます。
確定申告書・譲渡所得の内訳書
確定申告書は第一表・第二表・第三表に分かれており、不動産を売却したときに主に利用するのは第三表です。
第三表は分離課税用の書式で、不動産の譲渡所得は給与所得などの他の所得と合算せずに、分離(分けて)申告するため、こちらの書類が必要になります。
譲渡所得の内訳書では売った時の売却価額や仲介手数料などの諸経費をはじめ、不動産の所在地や面積、購入者の情報など、詳細な情報を記入します。
売却したときの売買契約書を見ながら記入することをお勧めします。
確定申告書や譲渡所得の内訳書は、ご自宅の最寄りの税務署や国税庁のホームページで取得することができます。
年度によって書式に変更があることもあります。
早いタイミングで手に入れようとしても手に入らないこともありますので、確定申告をする年が明けた後に取得しましょう。
各書類の記入方法が分からない場合はご自宅の管轄の税務署に直接お問い合わせいただくか、国税庁のホームページをご参照ください。
売却したとき・購入したときの売買契約書や諸経費の領収証など
いくらで売却したのか、いくらで購入したのか、売却・購入するときにいくらの費用がかかったのか、税務署に証明するためにご用意ください。
原本ではなく、コピーしたもので問題ありません。
登記事項証明書
売却した不動産の登記事項証明書が必要になります。
法務局の窓口から取得することができます。
費用は1つの不動産当たり500円前後です。
不動産の所在や地番・家屋番号は売買契約書に記載されていますので、登記事項証明書を請求するときには参考にしてください。
特別控除を利用する場合に追加で必要な書類
特別控除を受ける場合には、特別控除によって必要書類があります。
特別控除ごとの必要書類を以下にまとめました。ご確認ください。
【居住用財産の3000万円の特別控除の特例の場合】
・戸籍の附票
もともと住んでいた自宅と現在の自宅との異動の履歴や引越しした時期を確認するための書類です。
こちらの特例は引っ越してから3年を経過する年の年末まで利用できます。
【空き家の3000万円の特別控除の特例の場合】
・譲渡所得の内訳書の「5面」
譲渡所得の内訳書の1面から4面は特別控除の特例を利用しない場合でも必要書類として添付する必要がありますが、こちらの特例を利用する場合は特例専用の書式である5面を追加で添付する必要があります。
・相続した土地建物の登記事項証明書
建物を解体して更地の状態で引き渡した場合でも、建物分の登記事項証明書が必要になります。
建物の築年数や相続で取得していることを確認するための書類です。
・被相続人居住用家屋等確認書
不動産が所在する市町村へ申請した後に届く控え分の書類です。
空き家の3000万円の特別控除の特例は、市町村への申請と確定申告の二段階の申請があります。
こちらの書類は一段階目の申請完了後にお手元に届く書類です。
詳細をご覧になりたい人は以下のリンクよりご確認ください。
【低未利用地の100万円の特別控除の特例の場合】
・低未利用地の特別控除に係る市町村への申請の控え分の書類
こちらも空き家の3000万円控除と同様に市町村へ申請後にお手元に届く書類です。
詳細は以下のリンクよりご確認ください。
確定申告の方法
確定申告は基本的には毎年2月16日から3月15日の間に行いますが、初日と終日が週末や祝日に当たる場合には日程に若干の変更があります。
ご自身が申告する年度の確定申告の日程はご自宅を管轄する税務署までお問い合わせください。
また、確定申告は1年間分(1月1日から12月31日まで)の所得を申告する手続きです。
年度の途中で手続きをすることはできませんので、売却した翌年に手続きを行います。
例えば、売却した年が令和4年中だった場合には翌年の令和5年2月16日から3月15日の間に手続きします。
申請はご自宅(住民票の住所地)を管轄する税務署で行います。
不動産が所在する場所を管轄する税務署ではありませんので、ご注意ください。
管轄する税務署は国税庁のホームページから調べることができます。
税務署へ申告するのが基本の方法ですが、郵送やインターネットを利用した「e-tax」での申告もできます。
e-taxを利用する場合には、マイナンバーカードを利用の上、利用者識別番号というパスワードを事前に取得する必要があります。
また、e-taxを利用すると、必要書類の中の登記事項証明書の提出を不動産番号の入力に代替えできるなど、手続きの手間を省くこともできます。
手続き後に譲渡所得税の納税が必要な人は納付書を持参の上、納税してください。
以上ですべての手続きが完了になります。
まとめ
確定申告は不動産を買ったときよりも売った時のほうが高く、譲渡所得(利益)が発生したときと、特別控除の特例を利用するときに必要な手続きです。
売却した翌年の2月16日から3月15日までに手続きします。
住民票の住所地を管轄する税務署か、確定申告の会場で手続きしてください。
様々な書類の用意が必要ですが、記入方法が分からない場合は税務署へ直接問い合わせるのが、一番簡単な方法です。