不動産を売却したときの税金を大幅に減らせる特例をご存じですか?
特例には様々な種類があり、「居住用財産の3000万円の特別控除」は最大で600万円の節税効果がある特例です。
非常に大きな節税効果があります。
介護施設への入居や転居で空き家になった自宅を売却するときにぜひ利用していただきたい特例です。
こちらの記事では、控除を受けられる条件や利用する際の申請方法について詳しく解説しました。
この記事をよんでいただくと、こんなことが分かります。
・居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例の節税効果
・3000万円控除を利用できる要件と利用方法
・3000万円控除と並行できる、節税効果のある特例
・3000万円控除を利用するときの注意点
目次
■とてつもない節税効果を持つ「居住用財産の3000万円の特別控除の特例」とは?
■居住用財産の3000万円の特別控除を利用できる要件とは?
■居住用財産の3000万円の特別控除の利用方法は?
・確定申告の時期
・確定申告の時に必要な書類
■3000万円控除と併用できる所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは?
■居住用財産の3000万円控除を利用するときの注意点
とてつもない節税効果を持つ「居住用財産の3000万円の特別控除の特例」とは?
「購入当時の価格がわからない」「先祖代々の土地だから、購入価格というものがそもそもない」
そんな自宅を売却すると、間違いなく売却後に多額の納税義務が発生してしまいます。
どのくらいの税金を納める必要があるか、おおよそで計算すると・・・、
1000万円で売却した場合の譲渡所得税は約200万円、
2000万円で売却した場合の譲渡所得税は約400万円、
こんなにも大きな金額の税金の支払い義務が発生してしまいます。
とんでもない金額です。
もったいないというか、誰もができれば払いたくない金額だと思います。
そんなとき、条件に当てはまる人は忘れずに適用していただきたい特例があります。
「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」です。
長い名前で覚えづらいのですが、その名の通り、自宅を売ったときに出た利益が3000万円まで控除される特例です。
不動産を売却したときの利益のことを譲渡所得と言いますが、譲渡所得は次の計算式で計算します。
譲渡所得(利益) = 譲渡価額(売却金額) - 取得費用(購入したときにかかった費用)- 譲渡費用(売却するときにかかった経費) - 特別控除
譲渡価額(売却金額)は、売れたときの不動産の価格です。
買主と締結した売買契約書に表示された売買代金と固定資産税の精算金を合計した金額です。
取得費用(購入したときにかかった費用)は、購入当時の土地や建物などの不動産の本体価格と、購入時にかかった経費を合計した金額です。
購入時の経費にはどんなものがあるかと言うと・・・、
・購入したときに不動産会社へ支払った仲介手数料
・売買契約書に貼付した収入印紙の費用
・所有権移転を受けたときに支払った登録免許税や司法書士への報酬
・不動産取得税
・引っ越し費用などの雑費
などがあります。
譲渡費用(売るときにかかった経費)は、
・売却したときの仲介手数料
・測量や建物の解体費用
・契約書に貼付した収入印紙の費用
などがあり、購入したときにかかった費用と似たような内容になります。
上記の計算式に数字を当てはめて譲渡所得(利益)が発生した場合に、所有期間に応じて一定の税率で税金の金額が決まります。
所有期間5年が目安になっていて、
所有期間が5年未満の場合は、利益の39.63%(所得税30.63%+住民税9%)
所有期間が5年以上の場合は、利益の20.315%(所得税15.315%+住民税5%)
となります。
例えば、所有期間が8年のもともと住んでいた自宅を3000万円で売却、購入当時の取得費は当時の資料がなく不明、利用できる特別控除がない場合、納税しなければいけない税金の金額は約600万円になります。(分かりやすいように経費の計上は省略しました。)
ですが、居住用財産の3000万円控除の特例を利用すると、こちらの税金はゼロになります。
最大で600万円分の税金の節税効果があります。絶対に利用してください。
居住用財産の3000万円の特別控除を利用できる要件とは?
居住用財産の3000万円の特別控除の特例を利用するためには、要件を満たす必要があります。どんなときに利用できるかと言うと・・・
- 所有者が自ら居住していた家屋か、その家屋の敷地や借地であること。
- 居住しなくなった日から3年経過する年の年末までに譲渡すること。
- 災害により消失した場合、その災害があった日から3年を経過する年の年末までに譲渡すること。
- 自己都合で家屋を取り壊した場合、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結していること、土地を貸していないこと、かつ居住しなくなった日から3年経過する年の年末までに譲渡すること。
- セカンドハウスや別荘などの趣味・娯楽・保養などのために所有する家屋ではないこと。
- 買主が売主の配偶者・直系血族・生計を一にするもの・内縁などの特殊関係者ではないこと。
- 売却した年の前年・前々年に他の特別控除などの特例を受けていないこと。また、売却した年を含めて前後2年間に住宅ローン控除を受けていないこと。
など、このような条件があります。
つまり、
「自宅として使っていた不動産を、住まなくなってから3年経過する年の年末までに、
(かつ建物を壊した場合、1年以内に)売ると、売ったときに出た利益が3000万円まで減額できる」特例です。
自宅の所有期間は関係なく利用できます。
自宅が夫婦等の共同名義の場合には、それぞれが3000万円まで控除を受けることができます。
第三者へ賃貸していても、引っ越して3年経過する年の年末までの売却であれば利用可能です。
地方都市の不動産の売却では、この特例が適用できる自宅の売却のときに譲渡所得税がかかることは、まれです。
もし、これからも利用する予定がない旧自宅を持っている方がいらっしゃいましたら、売却を検討する価値はあると思います。
また、相続したご実家などの空き家に利用できる特別控除の特例もあります。
ご興味がある人は以下のリンク先の記事をご覧ください。
居住用財産の3000万円の特別控除の利用方法は?
居住用財産の3000万円の特別控除の特例は要件を満たしているだけでは利用することができません。
売却した翌年に確定申告をする必要があります。
確定申告の期間や申告する際の必要書類について説明しました。
確定申告の時期
確定申告の期間は毎年2月16日から3月15日までです。
開始日や終了日が週末や祝日に当たる場合は時期がずれますので、申告する年の実際の期間は管轄の税務署へご確認ください。
また、確定申告は1年間(1月1日から12月31日まで)の分の所得を申告する手続きです。
不動産を売却した年度の途中で確定申告することはできません。
売却した翌年に手続きをしてください。
確定申告の時に必要な書類
居住用財産の3000万円控除を利用するための確定申告に必要な書類は以下です。
・確定申告書・譲渡所得の内訳書
・売却したとき・購入したときの売買契約書や経費の領収証
・売却した不動産の登記事項証明書
・戸籍の附票
です。
詳細を知りたい人は確定申告の方法をまとめた記事がありますので、そちらをご覧ください。
3000万円控除と併用できる所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは?
居住用財産の3000万円の特別控除の特例と併用できる特例があります。
「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」です。
その言葉の通り、所有期間が10年を超える自宅を売却したときに、3000万円控除を利用しても利益が出てしまう場合に利益にかける税率を軽減することができます。
先ほど所有期間ごとの税率をお伝えしましたが、所有期間が5年以上の不動産を売却したときの税率は20.315%でしたが、こちらの特例では所有期間が10年以上の場合、税率が14.21%になります。
税率が約6%、軽減されます。
例えば、所有期間が10年の自宅を4000万円で売却し、3000万円控除と軽減税率の特例を併用した場合の譲渡所得税は以下のようになります。
(4000万円(売却価額) - 3000万円(特別控除))×14.21%(税率)
= 1,421,000円 約142万円
一方、所有期間が10年未満の自宅を同じ金額で売却し、3000万円控除のみを利用した場合の譲渡所得税は以下のようになります。
(4000万円(売却価額) - 3000万円(特別控除))×20.315%(税率)
= 2,031,500円 約203万円
税率が6%、下がっただけで税金の金額に約60万円の差が生じました。
こちらの軽減税率の特例の節税効果も非常に大きいです。
所有期間が10年以上の不動産を売却する際には、必ず利用してください。
居住用財産の3000万円控除を利用するときの注意点
自宅を売却して、新たに自宅を購入するという人、住み替えをする人は注意してください。3000万円控除と「住宅ローン控除」は併用することができないからです。
また、「マイホームの買い替え特例」や「マイホームの譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例」との併用もできません。
住宅ローン控除は金融機関から一定の条件で住宅資金を借りて、条件を満たした自宅を購入したときに、年末のローンの残高の一定の割合に応じて、所得税・住民税の還付を受けることができる制度です。
自宅を売却して、すぐに新しい自宅を購入する場合、3000万円控除と住宅ローン控除を併用することはできません。
どちらかのみを利用することができます。
具体的には3000万円控除の適用を受けた前後2年間は住宅ローン控除を受けることができなくなります。
マイホームの買い替え特例は自宅を売却したときに利益が発生し、税金を納税する義務が発生したときに、納税するタイミングを新居を売却するタイミングまで先送りすることができる特例ですが、こちらも3000万円控除との併用はできません。
また、マイホームの譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例は、自宅を売却したときに損失が発生した場合に損失分を所得から控除できる救済措置ですが、こちらも3000万円控除との併用ができません。
【まとめ】
居住用財産を譲渡する場合の3000万円の特別控除は最大で600万円の節税効果がある特例です。
利用するには一定の要件を満たす必要がありますが、条件が合うようでしたら必ず利用してください。
ただし、利用できる期間は転居してから3年を経過する年の年末まで、一定の期間しか利用できない特例です。
これを機会に利用を検討するのも不動産を上手に活用するうえで重要な考え方です。