「仲介手数料って、なに?」
「仲介手数料って、高くない?値引きできないの?」
空き家などの不動産を売却するときにかかる費用の中に、仲介手数料があります。
こちらの記事では仲介手数料がどのような費用なのか、その計算方法や相場、いつ支払うのか、値引きができるのかについて説明しました。
この記事を読んでいただくと、こんなことが分かります。
・仲介手数料の意味合い
・仲介手数料の計算方法
・値引きの相談について
・支払う時期について
目次
■空き家などの不動産を売却するときにかかる仲介手数料とは何か?
■仲介手数料の相場は、いくら?どうやって計算するの?
■仲介手数料の値引きは相談できるの?
■仲介料はいつ支払うの?
■800万円以下の取引価格の物件の仲介料が変更になりました
空き家などの不動産を売却するときにかかる仲介手数料とは何か?
仲介手数料とは、不動産会社が売主と買主を仲介し、契約を成立させたときに受領する報酬のことです。
空き家などの不動産を売却するとき、例えばお隣さんに買ってもらうなど、個人間で売買することになる可能性もゼロではありませんが、ほとんどの所有者様は不動産会社へ売却を依頼し、買い手を探してもらうことが一般的です。
不動産会社は買主を探すために営業活動を行います。
ご依頼いただいた所有者様の不動産の情報を様々な人に知ってもらうために、インターネット上のサイトへ掲載するなど、買主を探すための営業活動です。
営業活動のためにかかった費用は仲介手数料の中に含まれています。
また、不動産会社の仕事は買主を探すことだけではありません。
買主を探し、トラブルなく引き渡しをするために、物件の詳細な調査、契約書類の作成、引渡しをするための事務的な手続きなど、多岐にわたります。
これらの業務に係る費用もお客様より受領する仲介手数料の中に含まれています。
仲介手数料の相場は、いくら?どうやって計算するの?
不動産業者がお客様から受領できる仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法という法律で金額の上限が決まっています。
法律で決められた上限額を超えて、お客様から仲介手数料を受領すると法令違反になります。
また、法令で決められているのはあくまで上限額です。
下限については法律で決まっていません。
法律の上限額の範囲内であれば、不動産会社とお客様との間で協議の上、自由に決めることができます。
それでは、上限金額はいくらなのでしょうか?
以下の計算式で計算します。
(成約価格が200万円未満の場合)
取引価格×5%(税別)
例:150万円の物件の売買を仲介した場合には・・、150万円×5%=7.5万円(税別)
(取引価格が200万円以上400万円未満の場合)
取引価格×4%+2万円(税別)
例:300万円の物件の売買を仲介した場合には・・、300万円×4%+2万円=14万円(税別)
(取引価格が400万円以上の場合)
取引価格×3%+6万円(税別)
例:1000万円の物件の売買を仲介した場合には・・、1000万円×3%+6万円=36万円(税別)
このような形で計算することができます。
簡易計算式が「4%+2万円」や「3%+6万円」のようになっていることから、「+6万円(もしくは2万円)の部分ってどういうこと?」という質問をいただく機会が多いのですが、簡易計算式は手間をかけずに速算するための計算式です。
実際には下記のように価格に応じた定率を、分解した価格にかけることで計算します。
例えば、売買価格が1000万円の土地を売却した場合の仲介手数料は、
・200万円までの部分 200万円×5%=10万円
・200万円超400万円までの部分 200万円×4%=8万円
・400万円超1000万円までの部分 600万円×3%=18万円
10万円+8万円+18万円=36万円 となります。
簡易計算式でも、1000万円×3%+6万円=36万円 と、同じ結果になります。
手間をかけずに簡易計算式で計算したほうが、手っ取り早いです。
仲介手数料の値引きは相談できるの?
値引きの話を自分からする不動産屋は珍しいと思うのですが、(正直あまり言いたくないのですが・・・)結論から言うと、値引きはできます。
先ほどもお伝えしたように、上記の計算式で計算した仲介料の金額は、宅地建物取引業法で定められている「上限の金額」です。あくまでも「上限」です。
それ以上もらうのは法的にダメだけど、それ以下は不動産業者と売主さんの間で同意していればOK、と言う感じです。
ただし、あまりにも過度な値引き交渉はしないほうがいいですよ。
仲介手数料の中には、販売促進のための広告宣伝費、不動産固有の状態を確認する調査費用や、契約書類の作成、引渡しのための事務手続きの費用が全て含まれています。
不動産会社の担当者の仕事量は、みなさまが思っているよりも多いです。
仲介手数料の値引きを交渉されてしまうと、事業としての採算性に関わります。
また、担当者のモチベーションにも関わります。
できれば、しないほうが無難です。
私の場合は1割から2割程度の値引きであれば検討しています。
お断りすることももちろんあります。
確かに首都圏の不動産業者には、「仲介料無料!!」のような形で、他社と差別化を図っている中小企業も多いようですが、新潟のような地方都市と首都圏では、不動産の価格の単価が全く違います。
不動産会社が受領できる報酬は、「価格×定率」で成立しています。
首都圏の不動産の単価は当然高いので、所有者様から受領できる報酬を無料にしても事業として成立するかもしれませんが、新潟市では、そうは行きません。
まず、無理です。(勘弁してください・・・)
また、売主さんの仲介料を無料にすることは、売主さんにとって不利益が生まれる可能性があります。不動産会社に「囲い込み」をされてしまうリスクがあることです。
所有者様の仲介料の過度な値引き交渉などによって、不動産会社が所有者様からの報酬が期待できないとなると、囲い込みをせざるを得ない状況になります。
買主を他の不動産会社から仲介されてしまうと、ほとんどタダ働きになってしまうからです。
その結果、買主も自社で仲介する必要が出てきて、囲い込みを行うことになります。
値引き交渉はしても良いと思いますが、過度なものはしないようにしたほうが賢明といえます。また、値引きの時期も、仲介依頼をするタイミングにしたほうが良いです。買うお客さんが決まってから値引き交渉するのは、マナー違反です。
仲介料はいつ支払うの?
次は仲介手数料を支払う時期についてです。
まず、仲介手数料は成功報酬です。
契約が決まるまで不動産会社からお客様に請求はできません。
そして、契約が決まって、仲介料を支払う方法には、大きく分けて2つあります。
・物件を売主から買主へ引き渡すときに全額をまとめて支払う方法
・契約手続きをした段階で50%、引渡しのときに残りの50%を支払う方法です。
不動産は大きな買い物です。お金を持っている方の中には現金一括で支払う人もいますが、
(たまにいるんです、現金で何千万円も事務所に持ってくる方・・ホントに困りますね)大体の方は金融機関からの融資を前提に購入します。
金融機関への融資の本申し込みには、売主・買主の署名・捺印した契約書が必要なことから、
契約手続きと引き渡しは別の日になることのほうが多いのですが、
仲介料の支払いの時期は、
契約手続きが終わった段階で50%、引き渡しまで全部終わった段階で残り50%を支払うか、
契約手続きが終わった段階での支払いはなく、引き渡しの段階で100%支払う、
のいずれの方法があります。
これは事前の不動産会社との打ち合わせ次第で、どちらが正解ということはありません。弊社の場合は、引き渡しまで全て完了した後で、まとめて受領しています。
800万円以下の取引価格の物件の仲介料が変更になりました
さきほど本体価格が800万円未満の物件の場合の仲介料は、
「本体価格×3%+6万円」、「本体価格×4%+2万円」、もしくは「本体価格×5%」とお伝えしました。
ただし、上記の計算式で計算した上限額を超えて、仲介料を受領できるケースがあります。
どんなときかと言うと、取引価格が800万円以下のときです。あくまでお互いの合意の上ですが、最大で30万円(税別)を報酬額とすることが法律でできます。
この例外によって、一部の所有者様は今までよりも高い仲介料を支払うことになりました。
なぜこのような例外があるのでしょうか?
このルールは最近に施行されたもので、令和6年7月1日より施行されました。
なぜこのような変更があったかというと、人口が減少し続けている地方都市の、特に価格が低い不動産の流動性を高めて、空き家の問題を解決するためです。
売買物件にもさまざまな種類があります。
市街地にあって売りに出せば誰もが欲しがる物件から、郊外にあって、販売を始めてから何年も売れない物件まで、本当にさまざまです。
不動産会社は事業として不動産の売り買いのお手伝いをしていますが、もちろん売りやすい、誰もが欲しがる物件を仲介したがります。
そして、誰もが欲しがる物件は高額になる傾向にあります。
仲介手数料は、取引する物件価格が高ければ高いほど上がりますし、売れなければ報酬はもらえません。
郊外にある不動産は、不動産調査にも時間がかかり、なおかつ価格も低いことから、不動産会社から敬遠されがちでした。
不動産会社からすると、売ろうと頑張れば頑張るほど、赤字になる物件だからです。
そのため、郊外の物件が不動産市場に流通することはあまりないのですが、これでは地方の空き家の問題はいつまで経っても解決されません。
そこで、不動産会社が受領できる報酬額を上げることで、地方の不動産市場を活発にし、空き家の問題を少しでも良い方向に向かわせたいと国は考え、仲介手数料の上限額の引き上げに踏み切りました。
ちなみに弊社でも適用しています。800万円以下の物件の場合は、仲介手数料が30万円(税別)になります。
まとめ
仲介手数料は不動産会社の仲介で買主を探すときにかかる費用です。
成果報酬で、契約するまで支払い義務はありません。
計算式は、売買価格 × 3% + 6万円(税別)ですが、
売買価格が800万円以下の場合は一律で30万円(税別)です。
上記の計算式で算出された金額は不動産会社が受け取れる上限金額です。
お互いで合意すれば、それ以下の金額に設定することもできます
また、不動産を売却するとき、仲介手数料以外にも様々な費用がかかります。
以下のリンク先のページで詳しく解説しました。
ご興味のある人はご覧になってください。