不動産の取引と切っても切れない関係である、税金について説明していきます。
不動産を購入するときには、「登録免許税」という登記をするときの税金や、不動産取得税という1度きりだけかかる税金がありますが、売却するときはどうだと思いますか？
不動産を売却するときには、不動産譲渡所得税という所得税がかかります。全ての不動産売却にかかる税金ではなく、購入したときよりも高く売れたとき、つまり、利益が出たときだけ、利益に対してかかる税金です。
この税金は、給与所得などの他の収入と合算せず、売却利益に一定の税率をかけることで計算することから、分離課税と呼ばれています。
こちらの記事を読んでいただくことで、
- 売却利益はどのように計算すればよいの？
- 購入当時の不動産の売買契約書は保管していますか？
- 建物部分の価格の求め方とは？
- 現在の建物の価格の求め方とは？
- 利益が出たときの一定の税率とは？
以上のことをご理解いただけます。
売却利益はどのように計算すればよいの？
まずは売却利益を計算しなければいけません。
下記の計算式から求められます。
売却利益 ＝ 譲渡価額（売却金額） － 取得費用（購入したときにかかった費用）
－ 譲渡費用（売却するときにかかった経費） － 特別控除
この計算式に当てはめたときに売却利益が出た場合には、一定の不動産譲渡所得税を支払わなくてはいけなくなります。
計算式の各項目を見ていきましょう。
譲渡価額（売却金額）は、売れたときの不動産の価格です。
取得費用（購入したときにかかった費用）は、購入当時の不動産の本体価格と、購入時にかかった経費を合計した金額です。
建物がある（新築と中古どちらも）場合のみ、所有期間に応じて、建物の経年劣化を差し引いて価格を決める必要があります。
こちらの計算方法はあとで詳しく説明します。
また賃貸物件や事業用の建物などの自宅以外の建物は、未償却残高で考える必要があります。
購入時の経費にはどんなものがあるかと言うと・・・、
・購入したときに不動産へ支払った仲介手数料
・売買契約書に貼付した印紙代
・登録免許税や司法書士への報酬
・不動産取得税
・引っ越し費用などの雑費
などがあります。
譲渡費用（売るときにかかった経費）は、
・売却したときの仲介手数料
・測量や建物の解体費用
・契約書に貼付した印紙代
など、購入したときにかかった費用と似たような内容になります。
特別控除は、条件を満たすことで利用できる、税金を軽減するような仕組みです。
代表的なものに、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除の特例」や、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」などがあります。
こちらも建物の経年劣化の計算方法同様、あとで詳しく説明させていただきます。
購入当時の不動産の売買契約書は保管していますか？
購入当時の価格やその他のもろもろの経費の金額は、記憶の中に残っているだけでは申告のときに証明できません。
当時の契約書や領収書などの書類がないと、税務署に納得してもらうことができないんです。
1度、お手元にあるか、ご確認下さい。
また、書類がなくて説明する手段がなかったり、そもそも先祖代々の不動産で価格というものがない場合は、売却価格の5％を購入当時の金額として、申告することが認められています。
例えば、売却価格が1000万円の場合、50万円を購入価格として申告できます。
建物部分の価格の求め方とは？
さきほど登場しました、建物の経年劣化の部分の計算方法を説明します。
購入当時の金額から計算しなければいけないため、まずは当時の契約書をお手元に用意してください。
契約書面上で、「建物価格」と「土地価格」のように、それぞれの価格が分けて表記されている場合は、その「建物価格」を使って計算します。
総額のみが表示されている契約書もあるのですが、そんなときは、まずは総額を「建物の価格」と「土地の価格」に分けなければいけません。
分ける方法は下の3つがあります。
・消費税から逆算して求める方法
・固定資産税評価額から土地・家屋の比率で、総額を按分する方法
・建物の標準的な建築単価表から求める方法
消費税から逆算して求める方法
購入した時期が消費税の施行された昭和64年（平成元年）以降で、売主が個人ではなく、消費税課税業者である不動産業者の場合、建物に消費税が課税されており、消費税を支払っています。
ちなみに、土地は消費財ではないため、消費税がかかりません。
契約書内で消費税の価格が明記されていれば、その税額から逆算することで、建物価格を計算することができます。
ですが、明記されていないと逆算はできませんので、この方法はあきらめて、他の方法で計算することになります。
ちなみに消費税は、
昭和64年（平成元年）4月1日から3%、
平成9年4月1日から5％、
平成26年4月1日から8％、
令和1年5月1日から10％、
という税率になっています。参考にしてください。
例えば、総額2000万円の中古物件を平成10年に購入、消費税額が30万円の場合は・・
消費税30万円（300,000）÷消費税率5％（0.05）
＝建物の税抜価格は600万円、税込価格は、600万円＋30万円で630万円 です。
購入当時の建物の価格は630万円で、残りの1370万円が土地の価格です。
税額が記載されていなかった方は次の方法を試してください。
固定資産税評価額の土地・建物の比率で総額を按分する方法
これは契約当時の土地と家屋（建物）の固定資産税評価額がわかれば、使える方法です。
固定資産税評価額とは毎年の固定資産税の計算のために使われている金額です。
不動産を所有している方に、不動産が所在する市町村から毎年4月か5月ごろ、固定資産課税明細書という書面が届いていると思います。
下の写真のような書類です。
ネット上に新潟市の課税明細書のサンプルがなかったため、他の市町村のものを引用しました。新潟市のものも青い紙に印字してあるタイプですが、市町村によって書式や色はさまざまなようです。
こちらの書式の場合、右から2番目の縦の欄の、一番上の部分が評価額です。
「4,683,997円」という価格です。他の数値については、今回は利用しません。
当時の契約書類の中に、上記のように固定資産税評価額がわかる書類があれば、評価額をそのまま利用して、建物と土地の価格を按分できます。
購入価格の総額が2500万円、当時の建物の評価額が500万円、土地の評価額が1000万円の場合は・・
2500万円×500万円（建物の評価額）÷1500万円（建物と土地の評価額の合計）
＝8,333,333円 となります。2500万円から約833万円を引いた約1666万円が土地の価格です。
実際には、500万円のように、切りの良い数字になることはありませんので、もう少し計算しづらい数字になることが多いです。
当時の評価額が分からない場合は、さらにあきらめて次の方法で計算することになります。
建物の標準的な建築単価表から求める方法
最後の方法です。
この方法が一番確実に当時の建物の価格を求めることができます。下記の表の中から、建築年月日と建物の構造が合致する金額を探して、床面積をかけるだけです。
単位は千円／㎡です。
| 木造・木骨モルタル | 鉄筋鉄骨コンクリート | 鉄筋コンクリート | 鉄骨 | |
|---|---|---|---|---|
| 昭和40年 | 16.8 | 45.0 | 30.3 | 17.9 |
| 昭和41年 | 18.2 | 42.4 | 30.6 | 17.8 |
| 昭和42年 | 19.9 | 43.6 | 33.7 | 19.6 |
| 昭和43年 | 22.2 | 48.6 | 36.2 | 21.7 |
| 昭和44年 | 24.9 | 50.9 | 39.0 | 23.6 |
| 昭和45年 | 28.0 | 54.3 | 42.9 | 26.1 |
| 昭和46年 | 31.2 | 61.2 | 47.2 | 30.3 |
| 昭和47年 | 34.2 | 61.6 | 50.2 | 32.4 |
| 昭和48年 | 45.3 | 77.6 | 64.3 | 42.2 |
| 昭和49年 | 61.8 | 113.0 | 90.1 | 55.7 |
| 昭和50年 | 67.7 | 126.4 | 97.4 | 60.5 |
| 昭和51年 | 70.3 | 114.6 | 98.2 | 62.1 |
| 昭和52年 | 74.1 | 121.8 | 102.0 | 65.3 |
| 昭和53年 | 77.9 | 122.4 | 105.9 | 70.1 |
| 昭和54年 | 82.5 | 128.9 | 114.3 | 75.4 |
| 昭和55年 | 92.5 | 149.4 | 129.7 | 84.1 |
| 昭和56年 | 98.3 | 161.8 | 138.7 | 91.7 |
| 昭和57年 | 101.3 | 170.9 | 143.0 | 93.9 |
| 昭和58年 | 102.2 | 168.0 | 143.8 | 94.3 |
| 昭和59年 | 102.8 | 161.2 | 141.7 | 95.3 |
| 昭和60年 | 104.2 | 172.2 | 144.5 | 96.9 |
| 昭和61年 | 106.2 | 181.9 | 149.5 | 102.6 |
| 昭和62年 | 110.0 | 191.8 | 156.6 | 108.4 |
| 昭和63年 | 116.5 | 203.6 | 175.0 | 117.3 |
| 平成元年 | 123.1 | 237.3 | 193.3 | 128.4 |
| 平成2年 | 131.7 | 286.7 | 222.9 | 147.4 |
| 平成3年 | 137.6 | 329.8 | 246.8 | 158.7 |
| 平成4年 | 143.5 | 333.7 | 245.6 | 162.4 |
| 平成5年 | 150.9 | 300.3 | 227.5 | 159.2 |
| 平成6年 | 156.6 | 262.9 | 212.8 | 148.4 |
| 平成7年 | 158.3 | 228.8 | 199.0 | 143.2 |
| 平成8年 | 161.0 | 229.7 | 198.0 | 143.6 |
| 平成9年 | 160.5 | 223.0 | 201.0 | 141.0 |
| 平成10年 | 158.6 | 225.6 | 203.8 | 138.7 |
| 平成11年 | 159.3 | 220.9 | 197.9 | 139.4 |
| 平成12年 | 159.0 | 204.3 | 182.6 | 132.3 |
| 平成13年 | 157.2 | 186.1 | 177.8 | 136.4 |
| 平成14年 | 153.6 | 195.2 | 180.5 | 135.0 |
| 平成15年 | 152.7 | 187.3 | 179.5 | 131.4 |
| 平成16年 | 152.1 | 190.1 | 176.1 | 130.6 |
| 平成17年 | 151.9 | 185.7 | 171.5 | 132.8 |
| 平成18年 | 152.9 | 170.5 | 178.6 | 133.7 |
| 平成19年 | 153.6 | 182.5 | 185.8 | 135.6 |
| 平成20年 | 156.0 | 229.1 | 206.1 | 158.3 |
| 平成21年 | 156.6 | 265.2 | 219.0 | 169.5 |
昭和58年に建築された木造の建物で、床面積100㎡の場合の計算式は・・・、
102,200円×100㎡＝10,220,000円 です。
これで、購入時の建物の価格がわかりました。この計算で求められる金額は新築時の価格です。次は、経年劣化の部分を差し引いた「現在の価格」を求めます。
現在の建物の価格の求め方とは？
下の計算式に数字を当てはめることで、現在の建物の価格を計算できます。
また、こちらの式が利用できるのは、あくまでも「自宅利用」の建物だけです。ご注意ください。
購入時の価格－｛（購入時の価格×0.9×償却率）×経過年数｝＝現在の価格
償却率ですが、建物の構造によって違います。
木造は0.031、
3ｍｍの軽量鉄骨造は0.036、
3ｍｍ超4ｍｍ以下の軽量鉄骨造は0.025、
（鉄骨）鉄筋コンクリート造は0.015 です。
経過年数は取得してから売るまでの期間です。
6ヶ月未満の端数は切り捨て、6ヶ月以上の端数は切り上げて1年として計算してください。
平成20年に取得した平成10年12月築の木造で、床面積100㎡の中古物件を平成30年12月に売却する場合は・・・、
購入時の建物の価格は、 158,600円×100㎡＝15,860,000円
現在の価格は、 1586万円－ ｛（1586万円×0.9×0.031）×20年｝
＝1586万円－約885万円＝約701万円
この場合、売却価格が建物の価格（701万円）＋土地の価格を超えると、超えた部分に一定の税率で不動産譲渡所得税がかかります。
以上は、自宅の現在価格の求め方でした。
一方、賃貸用や事業用の建物の現在の価格は、未償却残高になります。
青色申告の決算書や、収支内訳書でご確認ください。
利益が出たときの一定の税率とは？
次は利益の部分に適用される税率についてです。
税率は所有期間によって、違います。所有期間5年が目安になっていて、
所有期間が5年未満の場合は、利益の39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）
所有期間が5年以上の場合は、利益の20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）
以前はそれぞれ39％と20％という切りの良い税率でしたが、平成25年から25年間は、復興特別所得税が所得税額の2.1％で上乗せされることになったため、その期間中は上の税率が適用されます。
所有期間の数え方ですが、
不動産を売却した年の1月1日時点で5年を経過しているかどうか、で考えます。
また、所有期間の始まりは、不動産の引き渡しを受けた年月日で考えます。
平成30年中の売却で所有期間が5年以上になるためには、平成24年12月31日以前に不動産の引き渡しを受けたということになります。
所有期間などの期限の数え方が特殊で、混乱してしまうと思いますが、相続や遺贈で取得した不動産の所有期間は、前の所有者の所有期間を引き継ぐことができるため、5年未満になることはあまりありません。