今回は、不動産業者に支払う仲介料や、売却するときにかかる印紙代についてです。
こちらの記事を読んでいただいて分かることは・・・
- 仲介手数料はいくら？
- 仲介手数料の値引きは相談できるの？
- 仲介手数料はいつ支払えばよいの？
- 800万円以下の取引価格の物件の仲介料が一部変更になりました
- 印紙とはなにか？いくらで、いつ支払えばよいの？
- 印紙代の負担方法とは？
以上のことについて掲載しています。
仲介手数料はいくら？
仲介手数料とは不動産業者が売主と買主との仲介をしたときにいただく報酬のことです。
宅地建物取引業法によって、仲介料としてもらえる金額の上限が決まっています。
仲介手数料の金額は、取引をする不動産価格によって変わるのですが、下記のような簡易式で求めることができます。
（成約価格が２００万円未満の場合）
取引価格×5％（税別）
例：150万円の物件の売買を仲介した場合には・・、150万円×5％＝7.5万円（税別）
（取引価格が２００万円以上４００万円未満の場合）
取引価格×4％＋2万円（税別）
例：300万円の物件の売買を仲介した場合には・・、300万円×4％＋2万円＝14万円（税別）
（取引価格が４００万円以上の場合）
取引価格×3％＋6万円（税別）
例：1000万円の物件の売買を仲介した場合には・・、1000万円×3％＋6万円＝36万円（税別）
このような形で計算することができます。
簡易計算式が「4％＋2万円」や「3％＋6万円」のようになっていることから、「＋6万円（もしくは2万円）の部分ってどういうこと？」という質問をいただく機会が多いのですが、
簡易計算式は手間をかけずに速算するための計算式です。
実際には下記のように価格に応じた定率を、分解した価格にかけることで計算します。
例えば、売買価格が1000万円の土地を売却した場合の仲介手数料は、
・200万円までの部分 200万円×5％＝10万円
・200万円超400万円までの部分 200万円×4％＝8万円
・400万円超1000万円までの部分 600万円×3％＝18万円
10万円＋8万円＋18万円＝36万円 となります。
簡易計算式でも、1000万円×3％＋6万円＝36万円 と、同じ結果になります。
手間をかけずに簡易計算式で計算したほうが、手っ取り早いです。
仲介手数料の値引きは相談できるの？
値引きの話を自分からする不動産屋は珍しいと思うのですが、（正直あまり言いたくないのですが・・・）
結論から言うと、値引きはできます。
上記の計算式で計算した仲介料の金額は、宅地建物取引業法で定められている「上限の金額」です。
あくまでも「上限」です。
それ以上もらうのは法的にダメだけど、それ以下は不動産業者と売主さんの間で同意していればOK、と言う感じです。
ただし、あまりにも過度な値引き交渉はしないほうがいいですよ。
不動産業者の担当者のモチベーションにも関わります。できれば、しないほうが無難です。
確かに首都圏の不動産業者には、「仲介料無料！！」のような形で、他社と差別化を図っている中小企業も多いようですが、新潟のような地方都市と首都圏では、不動産の価格の単価が全く違います。
不動産屋のもらえる報酬は、価格×定率 で成立しています。
首都圏の不動産の単価は当然高いので、売主さんからもらえる報酬を無料にしても事業として成立するかもしれませんが、新潟市では、そうは行きません。まず、無理です。（勘弁してください・・・）
また、売主さんの仲介料を無料にすることは、売主さんにとって不利益が生まれる可能性があります。
前回のニュースレターで説明しましたが、不動産業者に「囲い込み」をされてしまう可能性があるのです。
売主さんの仲介料の過度な値引き交渉などによって、不動産業者が売主さんからの報酬が期待できないとなると、囲い込みをせざるを得ない状況になります。
買主さんを他の不動産屋から仲介されてしまうと、ほとんどタダ働きになってしまうからです。
その結果、買主さんも自社で仲介する必要が出てきて、囲い込みを行うことになります。
値引き交渉はしても良いと思いますが、過度なものはしないようにしたほうが賢明といえます。
また、値引きの時期も、仲介依頼をするタイミングにしたほうが良いです。
買うお客さんが決まってから値引き交渉するのは、マナー違反です。
仲介料はいつ支払うの？
次は仲介手数料を支払う時期についてです。
まず、仲介手数料は成功報酬です。
契約が決まるまで不動産業者から売主さんに請求はできません。
そして、契約が決まって、仲介料を支払う方法には、大きく分けて2つあります。
- 物件を売主さんから買主さんへ引き渡すときに全額をまとめて支払う方法
- 契約手続きをした段階で５０％、引渡しのときに残りの５０％を支払う方法です。
不動産は大きな買い物です。
お金を持っている方の中には現金一括で支払う人もいますが、
（たまにいるんです、現金で何千万円も事務所に持ってくる方・・ホントに困りますね）
大体の方は金融機関からの融資を前提に購入します。
金融機関への融資の本申し込みには、売主・買主の署名・捺印した契約書が必要なことから、契約手続きと引き渡しは別の日になることのほうが多いのですが、
仲介料の支払いの時期は、
契約手続きが終わった段階で５０％、引き渡しまで全部終わった段階で残り５０％を支払うか、
契約手続きが終わった段階での支払いはなく、引き渡しの段階で100％支払う、
のいずれの方法があります。
これは事前の不動産業者との打ち合わせ次第で、どちらが正解ということはありません。
私の場合は、引き渡しまで全て完了した後で、まとめてもらっています。
800万円以下の取引価格の物件の仲介料が変更になりました
さきほど仲介料は、
「取引価格が200万円以下の場合は、本体価格×5％」、
「取引価格が200万円超400万円以下の場合は、本体価格×4％+2万円」、
「取引価格が400万円超の場合は、本体価格×3％+6万円」、とお伝えしました。
ただし、これ以上の仲介料を支払っていただくときがあります。
どんなときかと言うと、取引価格が800万円以下のときです。
あくまでお互いの合意の上ですが、最大で30万円（税別）を報酬額とすることが法律でできます。
この例外によって、一部の売主さんは簡易計算式で計算したときよりも高い仲介料を支払うことになりました。
なぜこのような例外があるのでしょうか？
このルールは最近に施行されたもので、令和6年7月1日より施行されました。
なぜこのような変更があったかというと、人口が減少し続けている地方都市の、特に価格が低い不動産の流動性を高めて、空き家の問題を解決するためです。
売買物件にもさまざまな種類があります。
市街地にあって売りに出せば誰もが欲しがる物件から、郊外にあって、販売を始めてから何年も売れない物件まで、本当にさまざまです。
不動産業者は事業として不動産の売り買いのお手伝いをしていますが、もちろん売りやすい、誰もが欲しがる物件を仲介したがります。
そして、誰もが欲しがる物件は高額になる傾向にあります。
仲介手数料は、取引する物件価格が高ければ高いほど上がりますし、売れなければ報酬はもらえません。
郊外にある不動産は、不動産調査にも時間がかかり、なおかつ価格も低いことから、不動産業者から敬遠されがちでした。事業として採算が採れないからです。
不動産業者からすると、売ろうと頑張れば頑張るほど、赤字になります。
そのため、郊外の物件が不動産市場に流通することはあまりないのですが、これでは地方の空き家の問題はいつまで経っても解決されません。
そこで、不動産業者に入る報酬額を上げることで、地方の不動産市場を活発にし、空き家の問題を少しでも良い方向に向かわせたいと国は考え、一部の価格帯の物件の仲介料の変更に踏み切りました。ちなみに当社でも適用しています。
800万円以下の物件の場合は、仲介手数料が30万円（税別）になります。
印紙代とはなにか？いくらで、いつ支払えばよいの？
仲介手数料と同じように、必ずかかる費用があります。それは印紙代です。
印紙は売買契約書や領収書に貼ることで納める税金の１種です。
こちらも売買する不動産の価格や、領収するお金の金額によって異なります。
下記に売買契約書に貼付する印紙代を記載します。
新潟市内の不動産の売却の時には、契約書に貼る印紙代は、5,000円か1万円になることが多いです。
次に領収証に貼る印紙代です。
領収証の印紙ですが、全ての人が負担する必要はありません。
どんな方が負担しなければいけないかというと、売主さんが大家業などをしている事業者の場合です。
個人事業主や法人は問いません。
具体的には駐車場にしていた土地や、アパートや貸家や店舗など、事業用の不動産を売却するときです。
元々自宅だった住宅を賃貸していた（事業用途で利用していた）場合も領収証に印紙を貼る必要があります。
金額は下記のとおりです。
契約書に貼付する印紙代の負担方法は２つあります
契約書に貼付する印紙代ですが、負担方法が２つあります。
- 「買主と売主が半分ずつ負担して、契約書の原本は買主がもち、売主は契約書のコピーをもつ方法」
- 「買主・売主それぞれが契約書の原本をもつ代わりに、それぞれの印紙代はそれぞれが負担する方法」
以上の2つです。
1200万円の土地を取引する場合で考えると・・、
（売主さんが契約書の原本を欲しい場合）は10,000円を負担する。
（売主さんが原本不要の場合）は売主と買主が5,000円ずつ負担する。
という感じになります。
半額負担するか、全額負担するかは売主さんが契約書の原本が欲しいかどうか、そこで変わってきます。
複写した契約書で法的に問題はないのか、また印紙税の脱税を気にする人がまれにいますが、
特に問題はありませんので、ご安心ください。
原本を１通のみ作成する場合は、１通分の印紙だけで大丈夫です。脱税には当たりません。
まとめ
今回は、不動産業者に支払う仲介料や、印紙代の話をしました。
不動産の状況によっては、さまざまな費用がかかります。