今回は、固定資産税に絡んだ話をさせていただきます。
固定資産税の負担でお困りの人は多いのではないでしょうか？
誰も利用していない空き家でも負担がありますし、古い住宅でも、年間7～8万円かかります。
毎年積み重なっていくと、かなりの大金です。
まれにですが、「固定資産税を負担しなくても良い方法はないですか？」とご相談をいただくこともあります。
こちらの文章を読んでいただいて、今後のご参考にしてください。
こちらの文章を読んでいただくと、
- 固定資産税とは？
- 建物を解体して更地にすると、固定資産税が6倍になる？
- 売却するときは、買う人が決まってから建物を壊しましょう
- 行政から「特定空き家」に指定されると、固定資産税の負担が増える？
以上のことが説明されています。
固定資産税とは？
皆さんが固定資産税と呼んでいる税金は、固定資産税と都市計画税を合算した税金であることが多いです。
固定資産税は不動産をお持ちの全ての人が負担する税金です。
都市計画税は都市計画区域内に不動産をお持ちの人が負担する税金です。
たとえば、新潟市は全域が都市計画区域に指定されていますので、新潟市内に不動産をお持ちの人は、固定資産税と都市計画税を負担していることになります。
都市計画区域とは、行政が街作りをする上で線引きしている地域のことです。
あまり深く考えなくても、大丈夫です。
「固定資産税を負担しなくても良い方法はありませんか？」
こんなご相談をたまに受けます。
ですが、残念ながら不動産を持ちながら、固定資産税を負担しなくても良い方法はありません。
ただ、第3者から頂戴したお金を固定資産税に充てることはできます。
賃貸して、借りている人からの賃料収入で固定資産税を支払う方法です。
また、売却して所有権を手放せば、固定資産税の負担はゼロになります。
建物を解体して更地にすると、固定資産税が6倍になる？
「建物を壊して更地にすると、固定資産税が6倍になる」という話を聞いたことはありませんか？
これは、事実です。
正確には、最大で６倍くらいになることもありますし、そこまで増えないこともあります。
なぜ、このようなことが起こるのでしょうか？
普段は意識することがありませんが、住宅が建築されている土地の固定資産税は安くなっています。
具体的には、このように軽減されています。法律で決まっているルールです。
つまり、住宅が建築されている土地の固定資産税は、大体6分の1くらいになっています。
なので、建物を壊すと建物の税金はなくなりますが、土地の税金が恐ろしいほど、はね上がります。
平均的な大きさ（昔の宅地だと、60坪前後くらいが多いです）の土地の場合、6倍近くになることもあります。
この「建物を壊すと、固定資産税が6倍になる」という話は、このような法律上の軽減措置に由来しています。
そのため、空き家を所有し続ける場合は、建物を壊さずに維持・管理することがお勧めです。
（建物の状態が悪く、近隣へご迷惑をかけてしまう危険がある場合は、少し事情が変わります。）
売却するときは、買う人が決まってから建物を壊しましょう
そんな法律上の事情がありますので、固定資産税が上がらないように、売却するときは、購入するお客さんが正式に決まってから建物を取り壊したほうが良いです。
固定資産税は、建物を取り壊すと、すぐに増額するものではありません。
毎年１月１日時点の不動産の利用方法に合わせて、課税されます。
１月１日時点で更地であれば、軽減措置がない固定資産税が市町村から請求されますし、建物があれば、軽減措置が適用された固定資産税が請求されます。
そのため、お客さんが決まっていない状態で先に建物を壊し、買い手が見つからないまま１月１日を迎えると、非常に高額な固定資産税を請求されることになります。
そんな事情があるため、売却するときは、買う人が決まってから建物を壊したほうが良いです。
ちなみにですが、「建物を壊しても市町村の資産税課から知られなければ問題ない」と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、資産税課は、非常に仕事熱心ですよ。
地道な訪問調査もやっていますし、ヘリコプターからの空撮で増改築した建物や、解体した建物など、現状の不動産の利用状態を調査しています。（正月に飛んでいるヘリコプターは資産税課が飛ばしています）
建物を取り壊して更地になったら、必ずバレると思って下さい。
行政から「特定空き家」に指定されると、固定資産税の負担が増える？
固定資産税が増額されてしまうケースとして、建物の取り壊し以外に、行政から「特定空き家」に指定されるケースがあります。
特定空き家とは、
「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態、
または著しく衛生上有害となる恐れのある状態、
適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空き家等」
（空家等対策特別措置法より抜粋）
です。
簡単に言ってしまうと、倒壊の危険があったり、近隣の住民に迷惑をかける可能性がある空き家のことです。
この特定空き家に指定されると、先ほど説明した土地の固定資産税の軽減措置が解除されます。
つまり、土地の固定資産税が最大で６倍になります。
どんな空き家が指定されるかは、あくまでも行政の判断になってしまうのですが、
具体例として、
- 建物が傾いていて倒壊の可能性がある
- 屋根や外壁、看板、コンクリート塀などが破損しており、落下の可能性がある
- 建物や敷地内に落書きや立木の繁殖、ごみの散乱など、周囲の景観を損ねる部分がある
- 立木が近隣へ散乱、糞尿の臭気、不審者が侵入している
上記のような空き家は、行政の調査、助言・指導の上、改善されなければ特定空き家に指定されます。
さらに、改善命令を無視すると、５０万円以下の罰金刑が科されます。
さらにさらに、危険な空き家で、緊急性が高いと判断されると、状況を改善するために、立木の剪定、ごみの撤去、建物の解体などの作業を行政が代わりに行います。
これを行政代執行と言います。
この費用は、所有者へ全額請求されます。
行政の対応は、空家等対策特別措置法という法律に沿って行われるのですが、この法律は意外と新しい法律で、平成26年に施行されました。
この法律ができてから、空き家を所有されている人は、特定空き家に指定されないように、近隣の住民へ迷惑をかけないよう、空き家を維持・管理しなければいけなくなりました。
空き家問題が社会現象になった現在では、空き家に対しての行政の対応は厳しくなるばかりです。
この法律が施行されてからしばらく時間が経ちましたが、それでも有害な空き家の数が減らないのであれば、さらなる法律が施行されるかもしれません。
空き家の維持管理にも、時間やお金がかかります。
誰かが利用する予定があればいいのですが、特に予定がなければ負担したくないお金や時間です。
今回の話もひとつの参考として、今後の活用にお役立てください。