次は「貸す場合」の賃料の調べ方です。
売却する場合では、過去の取引事例を国土交通省のサイトで見ることができましたが、賃貸物件の場合には取引事例を調べる方法がありません。
そのため、あくまでも参考価格になってしまいますが、さきほどもお伝えをした「スーモ」と「アットホーム」を利用します。
賃貸の価格を調べるとき、スーモとアットホームの使い分けは明確です。
・ スーモ … 貸家やアパート・マンションなど住居用の賃貸物件を調べる
・ アットホーム … 店舗や事務所など事業用の賃貸物件を調べる
このことを参考に、各サイトでご確認ください。
国土交通省のサイトのように、使いづらさを感じるホームページではないため、ここでは使い方についての説明は省略しました。
難しさを感じた場合は、ネット利用に慣れているご家族に調べてもらいましょう。
最も活かせる貸し方とは？
サイトで調べる前にご確認をいただきたいのですが、今まで住宅として利用していたとしても、条件によっては店舗や事務所・駐車場としての利用価値のほうが高いなんてこともあり得ます。
利用価値が高ければ、賃料の設定も高くすることができるため、空き家になったタイミングで、その不動産の適正な利用方法を検討することも重要です。
どんな点をチェックするかというと、こちらの2つです。
① 事務所や店舗・駐車場の立地として良さそうか？
② 駐車場の確保は可能か（事務所・店舗の場合）？
① 事務所や店舗・駐車場の立地として良さそうか？
地方に行くと、大通りに面している住宅や、主要な駅のすぐ近くに住宅があることって意外と多いですよね？そんな家を見るたびに、私はもったいないなと思ってしまいます。職業病ですね。
一般のお客さんの来店を見込みたい店舗は、目に留まりやすい交通量が多い道路に面していないと、来客数に影響があります。
また、主要な駅の近くには事務所・店舗などのテナントが多くあり、そこに勤める従業員や来店するお客様用の駐車場の需要があることが多いです。
空き家になってしまった住宅が大通り沿いにあったり、大きな駅の近くにある住宅の場合には、利用方法を変えることも検討すべきです。
その場所に最適な利用方法で貸すことができれば、より多くの賃料収入を見込めます。
② 駐車場の確保は可能か（事務所・店舗の場合）？
地方都市では、車は移動のための手段として必需品です。
お店に駐車場があるか・駐車場の場所がわかりやすいか・駐車しやすいか、それによってお客さんの利用頻度が全く異なりますし、最終的な飛込みでの集客に大きく影響します。
店舗利用の場合、
・ 建物に隣接して相当数の駐車台数が確保できるか。
・ 運転の苦手な方でも利用しやすい駐車場か。
この2つは、とても重要です。
地方都市の飲食店やコンビニを頭に浮かべていただくと、イメージしやすいです。
以上の2点をチェックして、住居から店舗や事務所へ利用方法を変更したほうが良さそうだと感じた場合は、挑戦する価値があります。
また、分譲マンションの場合には、管理規約で専有部分の利用方法に制限があることがほとんどです。事務所として貸し出したくても貸すことができないことがあります。
詳しくは、お手元の管理規約をご覧いただくか、管理業者、もしくは管理人室などに問い合わせてみてください。
空き地を駐車場や貸地として賃貸できる？
建物がある土地は、建物をそのまま貸せば良いですが、空き地などの土地はどうでしょうか？
土地も駐車場や貸地としての活用ができます。
ただし、需要があるかどうかを事前に調べることが重要です。
需要がない地域に、駐車場を作るためのアスファルト舗装やライン引きのお金を投資しても、回収できる見込みがないからです。まずは駐車場の需要があるかどうか調べてみましょう。
駐車場としての需要があるかの調べ方
駐車場の情報はスーモには掲載されていませんが、アットホームには掲載されています。ただし、アットホームに掲載されている駐車場の情報は、全体のほんの一部です。
泥臭い方法ですが、近隣にある月極駐車場をひとつずつ当たっていったほうが正確な情報をつかめます。
月極駐車場には募集看板が立っており、そこには不動産業者の連絡先が書いてあります。そこに連絡をして「月額の駐車料金」や「空きの状況」を確認します。
ひとつの駐車場だけではなく、複数の駐車場で確認を取ることで、地域一帯の駐車場需要や相場の金額がわかります。
また、駐車場周辺の住宅を調べることも重要です。建物の築年数から、住民の年齢層がわかります。
地方都市では、若年層は夫婦1台ずつ車を所有する傾向がありますが、年配の世帯は一家で1台、もしくは所有しないという世帯もあります。
敷地内に駐車スペースが1台分しかない建物が多い地域は、ひょっとしたら隠れた駐車場需要がある地域かもしれません。
このように、周辺の住民の方の生活をイメージしながら駐車場の需要を探ってください。
貸地としての需要があるかの調べ方
貸地の需要の調べ方ですが、これも駐車場と方法は同じです。貸地の場合もアットホームで現在募集中の物件を見ることができます。
ですが、件数は住宅や事務所・店舗の賃貸物件に比べると、格段に少ないです。
お客さんから見たときに店舗としての利用価値が高い立地（主要幹線沿い）にある場合は、土地を借りて、借主が自前で建物を建てるという選択肢もありますが、それ以外は資材置き場など、利用方法が限られてしまうことも多いです。
そうなると、賃料も低めの設定にしなければ借り手がつきません。
駐車場利用が見込めない場合は、思い切って売却をしたほうが良いかもしれません。
住宅を事業用の物件として貸すときの注意点とは？
住宅を事業用の物件として貸すときの注意点があります。
なにかというと、住宅を事業用の物件として賃貸すると、固定資産税・都市計画税の負担が増えます。
事業用の物件とは、住宅以外の使い方の物件です。
建物を取り壊して駐車場にしたり、住宅だったものを個人事業主や法人に店舗・事務所という形で賃貸した場合が当てはまります。
「更地にすると固定資産税が6倍になる」という話を聞いたことがないでしょうか？
普段の生活で意識することはありませんが、実は住宅（人が住むための建物）が建築されている土地の固定資産税・都市計画税は、安くなっています。
固定資産税については、
「土地の200㎡以下の部分は6分の1 ・ 200㎡以上の部分は3分の1」
都市計画税については、
「土地の200㎡以下の部分は3分の1 ・ 200㎡以上の部分は3分の2」
と、税金を計算するための金額が軽減されています。
つまり、住宅があると、土地の税金が安いんですね。
ただし、こちらの軽減措置は住宅用の建物が土地にあることが前提です。
住宅ではなく、事務所や店舗として利用されている建物には適用されません。
住宅のときに比べると、土地の固定資産税が6倍程度になることもあります。
使い方を変えても市町村の資産税課に知られなければ問題ないといえばないのですが、資産税課の調査は徹底しています。
個別での訪問調査やヘリを使っての空撮など（元旦にヘリコプターが飛んでいる音を聞いたことはありませんか？）で、不動産の利用方法に変更はないか、建物を増築していないか、チェックしています。
空撮ってすごいですよね、これも税金で飛ばしてますからね。
利用方法を事業用にする場合には、固定資産税や都市計画税は上がるものだと、念頭に置いておきましょう。