「好きなときに利用や処分ができなくなる」「将来、自分や親族が使うかもしれない」
このような不安も貸し方・売り方で解決できます。
一定の期間だけ賃貸物件として活用する方法
まずは賃貸の場合から。賃貸物件の契約は、契約の仕方によって事前に解約日を決めることができます。つまり、一定の期間だけ賃貸することができるんです。
賃貸の契約には、この2種類があります。
・ 定期借家契約
・ 普通借家契約
2つのうちの「定期借家契約」を選ぶことで、希望するときに自分や親族が不動産を利用することができるようになります。
「普通借家契約」の場合、当初の契約期間が満了しても、契約期間は自動的に契約が更新されます。貸主の一存で一方的に退去してもらうことはできません。
これは借地借家法という法律で、ルールが決まっているからです。
この法律によると「借主に退去を申し出る場合、貸主は正当な事由をもって、最低でも6か月間の猶予をもって、解約を通知すること」になっています。
何をもって正当な事由とするかは、あくまで裁判所に判断を委ねることになるため、結局は裁判をしないために、立ち退き料のようなお金を渡さざるを得ません。
ちなみに判例によると、建物の老朽化は正当な事由に含まれていません。親族が住むからというのも、同じく正当な事由にはならないようです。
ですが、定期借家契約の場合は、そのような立ち退き料の支払いをしなくても円満に契約を終えることができます。
お客様にご納得いただいた上で、期間が決められた契約を締結するからです。
その期間が満了することで契約が終了となります。
また、契約期間満了の最低でも6か月前に借主に契約終了の意思を伝えるのですが、お互いに合意すれば、引き続き住んでもらえるように更新をすることもできます。
もし、将来的な理由で定期借家契約を希望される場合は、不動産業者にしっかりとその旨を伝えて、それでも契約したい人を探してもらいましょう。
借りている人がいても、売却できます
次は売却の場合です。賃貸の契約中だと、その不動産を売却できないと考える人もいらっしゃるようですが、不動産はいつでも売却できます。所有者の好きなタイミングでいつでも売却できます。
入居している人にとっては、賃料の支払先が変わる売り方のため、この売却方法を、いわゆる「オーナーチェンジ」と呼びます。
オーナーチェンジで売る場合にご注意をいただきたいのは「貸している状態」で売るのと「空きの状態」で売るのでは、売却金額が変わってくるというところです。
なぜかと言うと、査定方法が違うからです。
空き家を売る場合は、過去の取引事例を比較する方法で査定し、一般のお客様の自宅用の物件として販売をします。
ですが、貸し出し中の賃貸物件の場合は、その住宅から得られる賃料収入から価格の査定をします。投資用物件として投資家に販売することになるのです。
あくまで傾向ですが、私のいる新潟のような地価の比較的低い地域の場合は、自宅として購入する人向けに売却したほうが高い金額になることが多いです。
お勧めの方法は「オーナーチェンジで売る場合」と「空きの状態で売る場合」の2つの金額を事前に把握して、売り方とタイミングを検討しておくことです。